目次
経費として認められる基本的な考え方
不動産賃貸事業の必要経費として認められるのは「賃貸事業のために直接必要な支出」です。個人的な支出や資産取得費は原則として経費になりません。
経費にできるもの（主な項目）
| 費目 | 具体例 | 備考 |
|---|---|---|
| 管理費・委託費 | 管理会社への管理委託料 | 全額経費 |
| 修繕費 | 原状回復工事・設備修理 | 現状維持が条件 |
| 固定資産税・都市計画税 | 物件にかかる税金 | 全額経費 |
| 火災保険・地震保険料 | 建物・施設賠償責任保険等 | 全額または期間按分 |
| 減価償却費 | 建物・設備の償却 | 土地は不可 |
| 借入金利子 | ローンの利息部分 | 元本返済は不可 |
| 広告費・仲介手数料 | 入居者募集の広告費 | 全額経費 |
| 交通費 | 物件確認・管理会社訪問 | 実費・記録が必要 |
| 通信費 | 物件管理に使う電話・ネット代 | 家事按分が必要 |
| 税理士・弁護士費用 | 確定申告代行・法律相談 | 賃貸事業分のみ |
| 消耗品費 | 帳簿・印刷費・清掃用品 | 10万円未満の物品 |
経費にできないもの
- 土地の購入費用：土地は減価しないため経費不可（ローン利子は可）
- 建物の取得費・リノベーション費用（資本的支出）：修繕費ではなく資産として減価償却
- 元本の返済額：利子のみ経費、元本は不可
- 生活費・個人的支出：食費・衣料費・家族旅行等
- 所得税・住民税：経費不可（固定資産税は可）
修繕費vs資本的支出の判断
修繕費（全額即時経費）か資本的支出（減価償却）かの判断は税務上の重要ポイントです。
- 修繕費になる例：壁紙の張り替え、設備の修理・交換、外壁の塗り直し（現状回復）
- 資本的支出になる例：間取り変更、新たな設備追加、グレードアップ工事
- 一つの修理で60万円超または前年末残高の10%超のいずれかを超える場合は資本的支出の疑いあり
まとめ
経費の適切な計上は節税の基本です。迷った場合は税理士に確認しましょう。また領収書・請求書は7年間保存義務があります（青色申告の場合）。
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🏛️ 参考：公的機関・一次情報
執筆者：不動産四冠ホルダー（宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士）
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