不動産投資の減価償却費の計算方法【節税効果を最大化する方法2026年版】

減価償却費とは何か

建物・設備などの資産は時間とともに価値が減少します。この価値の減少を毎年の経費として計上する仕組みが減価償却です。不動産投資では建物部分（土地は対象外）の減価償却費が大きな節税ツールになります。

耐用年数と償却率

構造	法定耐用年数	定額法償却率
鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）	47年	0.022
鉄筋コンクリート（RC）	47年	0.022
重量鉄骨造	34年	0.030
軽量鉄骨造（3mm超4mm以下）	27年	0.038
木造・木骨モルタル造	22年	0.046

中古物件の耐用年数計算

中古物件では残存耐用年数が適用されます。法定耐用年数を超えた建物は「法定耐用年数 × 20%」が耐用年数になります（最短2年）。例：木造22年超の物件 → 22年 × 20% ＝ 4年で全額償却。これが中古木造物件の大きな節税メリットです。

減価償却費の計算例

築25年の木造アパートを3,000万円で購入（土地1,000万円・建物2,000万円）した場合：

• 耐用年数：22年 × 20% ＝ 4年（端数切り捨て）
• 償却率：0.250（耐用年数4年の定額法）
• 年間減価償却費：2,000万円 × 0.250 ＝ 500万円
• 4年間で2,000万円を全額経費化可能

減価償却の節税効果

年収1,000万円（税率33%）の給与所得者が上記物件を購入し、不動産所得が黒字100万円の場合でも、減価償却費500万円を計上することで不動産所得は▲400万円の赤字になります。給与所得と損益通算すれば最大132万円（400万円 × 33%）の節税効果があります。

注意点：減価償却終了後の税負担増

減価償却期間が終わると節税効果がなくなり、キャッシュフローが変わらないのに税負担が増します。また売却時には減価償却累計額が取得費を下げるため、譲渡所得税が増加します。長期保有・出口戦略を含めて計画することが重要です。

まとめ

減価償却は不動産投資最大の節税ツールです。特に中古木造物件は耐用年数が短く、短期集中で大きな節税が可能。ただし出口（売却）時の税負担も考慮した総合的なシミュレーションが不可欠です。

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執筆者：不動産四冠ホルダー（宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士）