不動産の相続が発生したら
不動産（土地・建物）は相続財産の中でも最も価値が大きく、かつ手続きが複雑な財産のひとつです。被相続人（亡くなった方）が不動産を持っていた場合は、遺産分割・相続税の申告・登記変更など、一連の手続きを期限内に行う必要があります。
宅建士として相続不動産の売却相談に多く関わってきた経験から、「早期の専門家相談」が相続トラブルを防ぐ最善策だと確信しています。
不動産相続の主な手続きと期限
| 期限 | 手続き | 注意点 |
|---|---|---|
| 3ヶ月以内 | 相続放棄・限定承認の申述 | 期限を過ぎると単純承認になる |
| 4ヶ月以内 | 準確定申告（被相続人の所得税） | 1月1日〜死亡日の所得 |
| 10ヶ月以内 | 相続税の申告・納付 | 基礎控除超の場合 |
| 3年以内 | 相続登記（2024年4月〜義務化） | 違反は10万円以下の過料 |
遺産分割の方法
遺言書がある場合
有効な遺言書があれば、原則としてその内容に従って不動産を分割します。ただし配偶者・子どもなどの「遺留分」（最低限の相続分）を侵害する遺言は遺留分侵害額請求の対象になります。
遺言書がない場合：遺産分割協議
相続人全員で話し合い（遺産分割協議）を行い、誰がどの不動産を相続するかを決めます。合意内容を「遺産分割協議書」に記載して全員が押印します。
不動産の分割方法
- 現物取得：特定の相続人が不動産をそのまま相続
- 代償分割：不動産を取得した相続人が他の相続人に金銭を支払う
- 換価分割：不動産を売却して売却代金を分割
- 共有：相続人が持分で共有（将来のトラブルになりやすいため避けた方が良い）
相続税評価額の計算
相続税の計算における不動産の評価方法：
- 土地：路線価方式（路線価×補正率×地積）または倍率方式
- 建物：固定資産税評価額（市場価格より低い場合が多い）
- 貸家建付地：更地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
相続税の基礎控除と税率
基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人数）
この基礎控除を超える部分が課税対象となります。小規模宅地等の特例（自宅の土地を最大80%評価減）の活用により、相続税を大幅に軽減できる場合があります。
相続不動産を売却する場合の税制優遇
- 相続財産に係る譲渡所得の特例：相続税を取得費に加算できる（申告期限の翌日から3年以内の売却が条件）
- 空き家特例（3,000万円特別控除）：被相続人が住んでいた家屋・土地を相続して一定条件で売却した場合
不動産の相続は手続きが複雑で、期限も厳格です。相続が発生したら早めに司法書士（登記）・税理士（相続税）・宅建士（売却）に相談し、専門家チームを組んで対応することをお勧めします。
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🏛️ 参考：公的機関・一次情報
【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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