📅 情報基準日：2026年4月1日（2026年度税制時点）
マンション・不動産の売却で利益が出ると譲渡所得税が課税されます。しかし、マイホーム売却には最大3,000万円の特別控除があり、多くの場合は課税ゼロになります。本記事では譲渡所得の計算方法から確定申告の手続きまで、わかりやすく解説します。
不動産売却時にかかる税金の種類
- 譲渡所得税（所得税＋住民税）：売却益（譲渡所得）に課税
- 印紙税：売買契約書に貼付（売却価格に応じて1,000円〜6万円）
- 登録免許税：抵当権抹消登記（不動産1件につき1,000円）
最も重要な税金が譲渡所得税です。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は以下の式で計算します。
譲渡所得 ＝ 売却収入金額 ー（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費とは
取得費は不動産を購入したときの費用です。
- 購入価格
- 購入時の仲介手数料・登記費用
- リフォーム費用（資本的支出）
- 建物分は減価償却費相当額を控除
取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使えます。
譲渡費用とは
- 売却時の仲介手数料
- 印紙税
- 取り壊し費用（更地売却の場合）
譲渡所得税の税率
| 所有期間 | 区分 | 所得税率 | 住民税率 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30% | 9% | 39%（復興税含む約39.63%） |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15% | 5% | 20%（復興税含む約20.315%） |
| 10年超（マイホーム） | 軽減税率特例 | 10%（6,000万円以下部分） | 4% | 14% |
※所有期間は売却した年の1月1日時点で計算します。
3,000万円特別控除とは
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（租税特別措置法第35条）。この特例を適用すると、多くの場合は譲渡所得がゼロになり、課税されません。
3,000万円控除の主な要件
- 自ら居住していたマイホームの売却（居住しなくなった日から3年目の12月31日まで）
- 売った年の前年・前々年にこの特例を受けていない
- 売主と買主が親子・夫婦等の特別な関係にない
10年超所有軽減税率の特例
居住用財産を10年超所有して売却した場合、3,000万円控除後の譲渡所得が6,000万円以下の部分について税率が軽減されます（14%）。3,000万円控除と併用可能です。
確定申告の手続き
- 申告期限：売却した翌年の2月16日〜3月15日
- 申告先：納税者の住所地を管轄する税務署
- 必要書類：確定申告書・譲渡所得の内訳書・売買契約書・取得費の領収書等
譲渡損失が出た場合でも、マイホーム売却の損失繰越控除特例（他の所得と通算できる）があるため、申告することで税負担が軽減できます。
まとめ・ポイント整理
- 譲渡所得 ＝ 売却収入 ー（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 短期（5年以下）39%、長期（5年超）20%、10年超マイホーム14%
- マイホーム売却は3,000万円特別控除で多くの場合は課税ゼロ
- 確定申告は売却翌年の3月15日まで（損失でも申告する価値あり）
- 取得費不明の場合は売却価格の5%を概算取得費として使用可
よくある質問（FAQ）
Q. 住んでいないマンションを売却した場合も3,000万円控除は使えますか？
A. 居住しなくなった日から3年目の12月31日までに売却すれば使えます。ただし転居後に賃貸に出していた場合は適用外となります。
Q. 夫婦共有名義のマンションを売却した場合の控除はどうなりますか？
A. 夫婦それぞれが3,000万円の特別控除を受けられるため、合計最大6,000万円の控除が可能です。ただし各自が確定申告を行う必要があります。
Q. 売却損が出た場合は確定申告しなくていいですか？
A. 損失が出た場合でも「居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」の特例が利用できるため、確定申告することで所得税・住民税の負担を軽減できます。
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