📅 情報基準日：2026年4月17日
親から相続した不動産をどうするか——売る・貸す・住む・何もしないの4択は、税金・コスト・手間の面で大きく異なります。正しい知識で最適な選択をしましょう。
相続不動産の4つの選択肢
| 選択肢 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| ①売却 | 維持コストゼロ・現金化 | 譲渡所得税・仲介手数料 |
| ②賃貸に出す | 家賃収入・資産を維持 | 管理手間・修繕費・確定申告 |
| ③自分で住む | 住居コストの節約 | 生活拠点の変更が必要な場合も |
| ④放置・空き家 | 当面の手間がない | 固定資産税増・特定空き家指定・老朽化 |
相続登記義務化（2024年4月〜）に注意
2024年4月1日施行の不動産登記法改正により、相続を知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。怠った場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。
⚠️ 2024年4月以前の未登記相続も対象。施行日から3年以内（2027年3月31日まで）に登記が必要です。
空き家を放置するリスク
- 固定資産税の増税：「特定空き家」に指定されると住宅用地の特例（1/6軽減）が外れ、固定資産税が最大6倍になる
- 老朽化・倒壊リスク：維持管理なしでは急速に老朽化し、将来の解体費用が増大
- 近隣への迷惑・行政代執行：著しく管理不全な空き家は行政が強制撤去し、費用を所有者に請求することがある
- 売却価値の下落：放置期間が長いほど売却価格が下がる
相続した空き家を売る場合の特例
相続空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）
一定要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
- 1981年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）
- 相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに売却
- 売却価格が1億円以下
- 相続後に事業・賃貸・居住の用途に使用していないこと
- 耐震リフォームまたは取壊し後の土地売却であること（2024年改正で条件が一部緩和）
賃貸に出す場合の収支シミュレーション
地方の実家（固定資産税評価額2,000万円・築30年）を賃貸に出す場合の年間収支例：
- 家賃収入：月6万円 × 12ヶ月 ＝ 72万円
- 管理委託費・修繕費・固定資産税：▲20万円
- 実質収益：52万円/年（利回り約2.6%）
築古・地方物件は利回りが低く、修繕リスクも大きいため、売却と収支を比較した上で判断することが重要です。
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よくある質問（FAQ）
Q. 相続した実家の名義変更はどこに頼めばいいですか？
A. 相続登記は司法書士が専門です。費用は数万〜十数万円が相場です。法務局への直接申請も可能ですが、書類が複雑なため専門家への依頼をおすすめします。
Q. 実家を相続放棄すれば管理義務はなくなりますか？
A. 2023年4月施行の改正民法で、相続放棄した場合でも「次の管理者が決まるまで」の管理義務が残ることが明確化されました。放棄したからといって即座に全責任が消えるわけではありません。
Q. 相続不動産を兄弟で共有したまま売却できますか？
A. 共有状態のまま売却するには全員の同意が必要です。一人でも反対すると売却できません。共有物分割請求（裁判）という手段もありますが時間・コストがかかります。
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本記事は執筆時点の法令・公的データに基づき作成しています。投資判断は自己責任で行い、必ず専門家（税理士・FP等）にご相談ください。
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