不動産の相続税評価額の計算方法｜路線価・倍率方式・小規模宅地等の特例を宅建士が解説【2026年版】

相続税の申告において、不動産の評価額の計算は最も重要かつ複雑な部分です。評価額を正しく計算しないと、過大申告（払いすぎ）または過小申告（追徴課税）につながります。宅建士が基本から解説します。

土地の評価方法：路線価方式と倍率方式

土地の相続税評価は、エリアによって2つの方式のどちらかで計算します（相続税法22条・財産評価基本通達）。

① 路線価方式（市街地の土地）

評価額 = 路線価（円/㎡）× 各種補正率 × 地積（㎡）

路線価：国税庁が毎年7月に公表（公示地価の約80%水準）
補正率：奥行補正・不整形地補正・側方路線影響加算等

路線価は国税庁ウェブサイト（財産評価基準書路線価図）で確認できます。

② 倍率方式（農村部・路線価のない地域）

評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率

倍率：国税庁が地域ごとに設定（1.1〜数十倍）

建物の評価方法

建物の相続税評価は比較的シンプルです。

評価額 = 固定資産税評価額（時価の約70%水準）

賃貸建物の場合：
評価額 = 固定資産税評価額 × (1 - 借家権割合30%)
      = 固定資産税評価額 × 0.7

賃貸中の建物は自用よりも評価額が低くなります。これが「賃貸物件は相続税対策になる」と言われる理由の一つです。

賃貸用不動産（貸家建付地）の評価減

賃貸アパートが建っている土地（貸家建付地）は、自用地より低く評価されます。

貸家建付地の評価額 = 自用地評価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)

例：自用地評価5,000万円、借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%
  = 5,000万 × (1 - 0.6 × 0.3 × 1.0)
  = 5,000万 × 0.82 = 4,100万円（18%減額）

小規模宅地等の特例（最重要）

相続税における最大の節税特例です（租税特別措置法69条の4）。

区分	限度面積	減額割合
特定居住用宅地（自宅）	330㎡	80%減額
特定事業用宅地（事業）	400㎡	80%減額
貸付事業用宅地（賃貸）	200㎡	50%減額

例：評価額1億円の自宅（330㎡以内）
  小規模宅地特例適用後：1億円 × 20% = 2,000万円
  → 8,000万円分が課税対象から外れる

特例適用の主な要件（自宅の場合）

• 配偶者：無条件で適用可
• 同居親族：相続開始前から同居し、申告期限まで所有・居住継続
• 家なき子：相続前3年間自己所有住宅に居住していない相続人

この特例の適用可否で相続税が数百万〜数千万円変わるため、税理士への相談は必須です。

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参考資料・公式情報

• 総務省：固定資産税
• 国税庁：相続税
• 国土交通省：土地総合情報システム

💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。