「自分はいくらの家を買えるのか」——これは住宅購入の出発点ですが、銀行の「借りられる額」と「無理なく返せる額」は別物です。宅建士が予算設定の正しい方法を解説します。
目次
「借りられる額」と「返せる額」の違い
銀行の審査は「返済能力があるか」を判断するためのものですが、審査通過=無理なく返せるとは限りません。
一般的な銀行の返済比率（返済負担率）： 年収400万円未満：年間返済額が年収の30%以内 年収400万円以上：年間返済額が年収の35%以内 例：年収600万円の場合 銀行が認める最大返済額：600万 × 35% = 210万円/年（月17.5万円） 金利0.5%・35年返済で逆算すると：約6,500万円まで借りられる しかし…生活費・養育費・老後の貯蓄を考えると 現実的な返済額は手取り月収の25〜30%以内が安全圏
家計から考える「無理のない返済額」の計算法
- 手取り月収を把握（税引き後・ボーナスは除く）
- 月々の固定支出を算出：食費・光熱費・保険料・通信費・養育費等
- 貯蓄目標を設定：老後・教育費・緊急予備費として月3〜5万円確保
- 残額の中から返済額を設定：手取りの25〜30%が目安
例：手取り月収40万円 固定支出：18万円 貯蓄目標：5万円 返済可能額：40 - 18 - 5 = 17万円/月 金利0.5%・35年返済で計算すると→ 借入可能額：約4,600万円 自己資金500万円なら → 物件予算：約5,100万円
自己資金（頭金）の最適な割合
頭金が多いほど借入が減り、金利・諸費用・月々の返済が有利になります。ただし全部注ぎ込むのは危険です。
- 諸費用（仲介手数料・登記費用・引越し費用等）：物件価格の6〜10%が目安。現金で用意が必須
- 緊急予備費：生活費6ヶ月分（最低200〜300万円）は手元に残す
- 頭金の目安：物件価格の10〜20%（+諸費用）が安全圏
見落としがちな住宅維持コスト
住宅購入後にかかる継続コストを予算に組み込むことが重要です。
| 費用項目 | 年間目安 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 10〜20万円 |
| 火災・地震保険料 | 3〜8万円 |
| 修繕積立費（マンション） | 月1〜3万円 |
| 管理費（マンション） | 月1〜3万円 |
| 戸建ての修繕積立 | 月1〜2万円（自己積立） |
これらを含めた「住宅総コスト」がローン返済と合わせて手取りの35%以内に収まるかを確認しましょう。
住宅ローン控除を活用した実質負担の軽減
住宅ローン控除（租税特別措置法41条（e-Gov法令検索））を活用すると、年間最大21万円（借入3,000万円の場合）の税額控除が受けられます。13年間の合計では200万円以上の節税効果があり、実質的な金利を0.2〜0.4%程度下げる効果があります。
関連記事
参考資料・公式情報
💡 四冠ホルダーからの一言：宅建試験は「なぜそのルールが存在するのか」という背景理解が合格の近道です。条文の丸暗記より、制度の趣旨を掴むことを意識してください。
コメント