不動産「固定資産税・都市計画税」の仕組みと節税・減額申請のポイント【2026年版】

情報基準日：2026-05-23

固定資産税は不動産所有者が毎年1月1日時点で課税される地方税です。固定資産税評価額・税率・特例を正確に把握することで、物件選定や保有コストの試算が精度を増します。

固定資産税の計算式

固定資産税＝固定資産税評価額×税率1.4%（標準税率）。都市計画税（市街化区域内）＝固定資産税評価額×税率0.3%（上限）。固定資産税評価額：公示価格の約70%が目安。3年ごとに評価替えが行われます（次回2027年）。

住宅用地特例（大幅な軽減）

新築住宅の軽減特例

新築住宅の建物部分は固定資産税が一定期間1/2に軽減されます：一般住宅：3年間（1〜3年目）1/2。長期優良住宅：5年間（1〜5年目）1/2。3階建て以上の耐火・準耐火構造住宅：5年間1/2（長期優良は7年間）。

評価額への不服申立て

固定資産税評価額に不服がある場合：①縦覧制度（毎年4〜6月）：自分の土地・建物の評価額を確認し、他の物件との比較ができる。②固定資産評価審査委員会への審査申出（評価替えの年の納税通知書が届いた日から3ヶ月以内）。③行政不服申立て・行政訴訟。評価額が相場と著しく乖離している場合は減額の可能性があります。

よくある質問

Q. 空き家を解体すると固定資産税が上がるのはなぜですか？

A. 建物がある土地は住宅用地特例（最大1/6）が適用されますが、解体して更地にすると特例が外れます。更地は固定資産税が最大6倍になるため、解体前に賃貸・売却等を検討することが重要です。

Q. 賃貸物件の固定資産税は経費になりますか？

A. はい。賃貸不動産の固定資産税・都市計画税は全額不動産所得の必要経費として計上できます（租税公課として記帳）。