宅建業法「手付金の制限・保全措置」2/10ルールと完成・未完成物件の違い【2026年版】

情報基準日：2026-05-23

宅建業者が自ら売主として消費者（宅建業者でない買主）に不動産を売る場合、手付金について特別の制限があります（宅建業法41条・41条の2）。これは宅建試験で毎年出題される最重要テーマの一つです。

手付金の上限（2/10ルール）

宅建業者は、売買代金の2/10（20%）を超える手付金を受け取ることができません（宅建業法39条）。例：5,000万円の物件→手付金上限は1,000万円。違反した場合：超過部分の受領のみが無効（契約全体は有効）。

保全措置の要否

保全措置の方法

①銀行等による保証（連帯保証契約）：銀行が業者の代わりに返還を保証。②保険会社による保証保険：業者倒産時に保険から手付金を補填。③指定保管機関による保管（完成物件のみ可）：宅建業保証協会が手付金を保管。保全措置を取らずに代金の5%超（未完成）または10%超（完成）を受け取ることは禁止されています。

よくある質問

Q. 保全措置を取らずに手付金を受け取った場合どうなりますか？

A. 買主は売買契約を解除できます（損害賠償の請求も可）。業者は宅建業法違反で指示処分・業務停止処分の対象になります。

Q. 業者間の取引（業者が買主）でも手付金制限が適用されますか？

A. 適用されません。宅建業法の8つの制限は「宅建業者が自ら売主・宅建業者でない者が買主」の場合にのみ適用されます（業者間取引には不適用）。