宅建業法「クーリングオフ」の要件・行使方法・期間と不適用のケース【2026年版】

情報基準日：2026-05-23

宅建業法37条の2のクーリングオフは、業者の事務所等以外の場所で申込みをした買主が、一定期間内に無条件で申込みの撤回・契約解除を行える権利です。宅建試験頻出かつ実務でも重要です。

クーリングオフが適用される「場所」

クーリングオフが使えない場所（適用除外の場所）：①宅建業者の事務所。②専任宅建士が置かれている案内所。③買主が自ら申し出た自宅・勤務先。使える場所（適用される場所）：①喫茶店・レストラン等。②展示場・モデルルーム（専任宅建士なし）。③路上・訪問販売の場合。

クーリングオフの期間と方法

クーリングオフができる期間：業者がクーリングオフについて書面で告知した日から8日以内（書面が届いた日が1日目）。方法：書面（郵便・FAX等）で行う。口頭のみは不可。なお、解除通知の効力は書面を発信した時に生じます（発信主義）。

クーリングオフができなくなるケース

①クーリングオフの書面告知から8日が経過した場合。②買主が代金を全額支払い、かつ物件の引渡しを受けた場合（上記2つが同時に発生）。

クーリングオフの効果

クーリングオフが有効に行使された場合：①契約は遡及的に解除。②業者は受領した代金・手付金を全額返還しなければならない。③損害賠償請求・違約金の請求不可。④業者に不利な特約は無効（買主に有利な特約は有効）。

よくある質問

Q. モデルルームでの申込みはクーリングオフできますか？

A. モデルルームが「専任の宅建士が置かれている案内所」の場合はクーリングオフ不可。ただし宅建士が常駐していない展示場・会場での申込みはクーリングオフ可能です。

Q. 買主が業者の事務所で申込みをした後、後悔した場合はどうすればいいですか？

A. 事務所での申込みはクーリングオフ不可です。手付解除（手付放棄）または売主（業者）との協議による合意解除を検討します。