民法「使用貸借と賃貸借の違い」税務・相続・立退き料への影響【2026年版】

情報基準日：2026-05-23

親族間での土地・建物の無償貸付（使用貸借）は不動産実務・税務でよく登場します。賃貸借との違いを正確に把握することが、相続対策・税務申告上重要です。

使用貸借と賃貸借の比較

相続時の評価の違い

①使用貸借：貸主（所有者）の相続時、土地・建物は自用地（更地）評価になります。使用借権には財産的価値がないためです（財産評価基本通達）。②賃貸借（借地権あり）：借地権割合を控除した貸宅地評価になります（自用地評価×（1−借地権割合））。親が子に使用貸借で土地を貸している場合、土地は自用地評価のため相続税評価額が高くなる点に注意が必要です。

使用貸借の終了と明渡し

使用貸借の終了事由：①期間の満了。②使用収益目的達成後の返還請求。③使用収益目的達成前でも（目的・期間を定めていない場合）貸主はいつでも返還請求可。使用貸借には借地借家法が適用されないため、立退き料なしで返還を求めることが可能です。

よくある質問

Q. 親の土地に子が家を建てた（使用貸借）場合、相続税はどうなりますか？

A. 親の相続時、土地は自用地評価です。ただし子が居住している場合、小規模宅地等の特例（特定居住用宅地）の適用が受けられる場合があります（相続税の大幅軽減）。

Q. 使用貸借を賃貸借に切り替える際に贈与税は発生しますか？

A. 使用貸借から権利金・保証金なしの相当地代を支払う賃貸借に変更する場合は問題ありません。ただし過去の使用貸借期間分を考慮して権利金相当額が発生するとみなされる場合があります。税理士への相談を推奨します。