都市再開発法「第一種・第二種市街地再開発事業」の仕組みと権利変換【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

市街地再開発事業は、老朽化した市街地の建物を高度利用して土地の合理的な利用を促進する事業です（都市再開発法）。宅建試験では第一種・第二種の違いと施行区域内の建築制限が出題されます。

第一種と第二種の比較

権利変換手続き（第一種）

従前の建物・土地の権利を再開発後の建物・土地の権利に変換します。手続き：①権利変換計画の作成・認可。②権利変換期日（権利変換計画の効力発生日）の公告。③権利変換期日翌日から従前建物の使用収益権消滅→施工者に明渡し義務。④再開発完了後に新施設（床）を権利者に配分。

施行区域内の建築制限

都市計画に市街地再開発事業が定められると、施行区域内では都道府県知事の許可なしに建築物の建築・移転等ができなくなります（都市再開発法68条）。宅建試験では「市街地再開発事業の都市計画決定後」の建築制限を問う問題が出題されます。

よくある質問

Q. 市街地再開発事業の施行者は誰ですか？

A. 第一種：①個人施行者、②市街地再開発組合（地権者5人以上）、③再開発会社、④地方公共団体・国交大臣・都市再生機構等。第二種：都道府県・市区町村・国交大臣・都市再生機構等の公的主体のみ。

Q. 土地区画整理事業と市街地再開発事業の違いは何ですか？

A. 土地区画整理は平面的な宅地の再配置（換地）が中心で、基本的に建物は取り壊されます。市街地再開発は既存建物を取り壊して高層・高度利用の建物を新建し、権利者が床（立体的な権利）として権利変換を受ける点が異なります。