住宅取得「贈与税の非課税特例」住宅取得等資金贈与2026年の最新ルール【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

親・祖父母から住宅取得の資金を贈与してもらう場合、「住宅取得等資金の贈与税の非課税特例」（租税特別措置法70条の2）が使えれば一定額まで贈与税が非課税になります。2024年改正後の最新ルールを確認しましょう。

2024年改正後の非課税限度額

注意：2024年1月以降、一般住宅への適用は事実上廃止されています。省エネ基準適合住宅（断熱等性能等級4以上・一次エネルギー消費量等級4以上など）でないと500万円の非課税枠が使えません。

適用要件

①贈与を受ける人：贈与を受けた年の1月1日に18歳以上・合計所得金額2,000万円以下（一般住宅の場合1,000万円以下）。②贈与者：受贈者の父母・祖父母等の直系尊属。③取得する住宅：新築・取得・増改築等をした国内の居住用住宅。床面積40〜240㎡（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上）。④居住期間：贈与を受けた翌年3月15日までに居住開始（または居住開始見込み確実）。⑤適用期限：2026年12月31日まで。

相続時精算課税との組み合わせ

住宅取得等資金特例に加えて、「相続時精算課税制度」（2,500万円まで贈与税非課税・相続時に精算）を組み合わせることができます。2024年改正から相続時精算課税に年間110万円の基礎控除が新設されました。住宅取得500万円（特例）＋相続時精算課税2,500万円＋基礎控除110万円＝合計3,110万円まで実質非課税で資金移転が可能なケースがあります。

手続きと注意点

①贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日の間に確定申告（贈与税申告）が必要。②省エネ基準適合の証明書類（住宅性能証明書・フラット35適合証明書等）を申告書に添付。③贈与を受けた資金は住宅取得・リフォーム以外に使用してはいけない（名義を通じただけで他用途は特例対象外）。④同一年に複数の直系尊属から贈与を受けた場合は合算して申告。

よくある質問

Q. 配偶者の親からの贈与も対象になりますか？

A. 対象になりません。住宅取得等資金特例は「直系尊属」（父母・祖父母等）からの贈与に限定されます。配偶者の親は直系尊属ではないため対象外です（ただし婿養子・嫁養子として養子縁組すれば対象になります）。

Q. 一般住宅に500万円の贈与を受けた場合は全額課税されますか？

A. 2024年以降の契約分では非課税枠はゼロですが、暦年贈与の基礎控除（110万円/年）は利用できます。500万円−110万円＝390万円に贈与税が課税されます（税率15%−控除10万円＝48.5万円）。