建築基準法「防火・耐火・準耐火建築物」の要件と防火地域の建築規制【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

建築基準法は都市の火災延焼を防ぐため、防火地域・準防火地域での建築物に耐火・準耐火性能を義務づけています。宅建試験では防火規定が毎年出題され、どの地域でどの性能が必要かを正確に把握することが求められます。

耐火建築物・準耐火建築物・防火建築物の違い

種別	主要構造部の耐火性能	外壁開口部
耐火建築物	耐火構造（RC・SRC等）	防火設備設置
準耐火建築物（イ準耐火）	準耐火構造（1時間耐火等）	防火設備設置
準耐火建築物（ロ準耐火）	不燃材料等による外壁・軒裏	防火設備設置

主要構造部とは：壁・柱・床・はり・屋根・階段の6部位（建築基準法2条5号）。間仕切壁・最下階の床・屋外階段等は除かれます。

防火地域・準防火地域での義務

地域	建築物の規模	要求性能
防火地域	地階含め3階以上、または延床面積100㎡超	耐火建築物
	地上2階以下かつ延床面積100㎡以下	耐火建築物または準耐火建築物
準防火地域	地階除く4階以上、または延床面積1,500㎡超	耐火建築物
	地上3階または延床面積500㎡超1,500㎡以下	耐火建築物または準耐火建築物

防火地域・準防火地域の境界をまたぐ場合

建築物が防火地域と準防火地域、またはどちらかと用途地域等にまたがる場合、より厳しい地域の規定が建築物全体に適用されます（建築基準法65条）。ただし防火壁によって有効に区画する場合はそれぞれの地域の規定を適用することができます。

建蔽率との関係（緩和）

防火地域・準防火地域では防火性能が高い建物に建蔽率の緩和が認められます（建築基準法53条3項）。防火地域内の耐火建築物：+10%。準防火地域内の耐火建築物・準耐火建築物：+10%。角地緩和（+10%）との組み合わせで最大+20%となります。

よくある質問

Q. 防火地域内に木造建築物は建てられますか？

A. 木造でも耐火建築物・準耐火建築物の要件を満たせば建築可能です。近年は木造耐火建築物の技術が進歩しており、高層木造ビルも実現しています。ただし技術的・コスト的に難易度が高いため、実務では通常RC造・SRC造・S造が選択されます。

Q. 防火地域の指定はどこで確認できますか？

A. 各市区町村が公開する都市計画図（用途地域図）で確認できます。都市計画情報を公開するWEBサービス（各自治体GIS・国土数値情報等）も活用できます。宅建業者は重要事項説明で防火地域・準防火地域の別を説明する義務があります。

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