都市計画法「開発許可制度」許可が必要な規模と例外・手続きの全流れ【2026年版】

情報基準日：2026-05-22

開発許可制度は、都市計画法に基づき、一定規模以上の開発行為（土地の区画形質の変更）を行う際に都道府県知事等の許可を得ることを義務づける制度です（都市計画法29条）。宅建試験では毎年必ず出題される最重要論点の一つです。

開発行為とは何か

「開発行為」とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます（都市計画法4条12項）。「区画の変更」＝道路・水路などによる土地の区画の変更。「形の変更」＝切土・盛土による地形の変更。「質の変更」＝農地・山林から宅地への変更。

開発許可が必要な規模

開発許可不要の例外（29条1項各号）

①農業・林業・漁業の用に供する建築物およびそれらに従事する者の住宅（市街化調整区域を除く）。②公益上必要な建築物（変電所・巡査派出所・公衆電話所等）。③都市計画事業の施行として行う開発行為。④非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為。⑤通常の管理行為・軽易な行為（車庫・物置等の建築）。

市街化調整区域の特例（34条）

市街化調整区域では原則許可が必要ですが、以下の場合は許可が下りる場合があります（29条の例外とは別）：①日常生活に必要な物品販売・飲食・サービス業等の店舗（区域内の農林漁業者向け）、②市街化調整区域内の既存建物の建替え（同一敷地・同一用途）、③市街化区域で建てられないが特別の理由がある場合。

開発許可の手続きの流れ

①開発許可申請（都道府県知事等）→②技術的審査（排水施設・防災措置等）→③開発許可（または不許可）→④工事着工→⑤工事完了届出→⑥検査→⑦工事完了公告。工事完了公告前は建築物の建築ができません。公告後に許可申請者以外の者が開発区域内に建物を建てる場合は、都道府県知事の承認が必要です。

よくある質問

Q. 建物を建てずに駐車場を作る場合は開発許可が必要ですか？

A. 建築物を建てる目的のない土地造成（駐車場・資材置き場等）は「開発行為」の定義から外れ、開発許可は不要です。ただし農地転用許可は別途必要な場合があります。

Q. 市街化調整区域で農家住宅を建てる場合は？

A. 農林漁業に従事する者の住宅は29条1項2号の例外で許可不要です（ただし市街化調整区域内の農地の場合は農地法の手続きは別途必要）。