📅 情報基準日：2026年5月現在
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マンションの区分所有者は建物の専有部分とともに敷地を利用する権利（敷地利用権）を持ち、専有部分と一体として取引されます（区分所有法22条）。
目次
敷地利用権と敷地権の違い
| 用語 | 意味 | 特徴 |
|---|---|---|
| 敷地利用権 | 専有部分を所有するための敷地に関する権利（所有権・地上権・賃借権等） | 区分所有法上の概念 |
| 敷地権 | 敷地利用権のうち登記されたもの（専有部分と分離して処分できなくなる） | 不動産登記法上の概念。登記により一体処分が強制される |
| 分離処分禁止 | 専有部分と敷地利用権は分離して処分（売却・抵当権設定等）できない（規約で別段の定めがある場合を除く） | 区分所有法22条 |
実務上の注意点
- 「敷地権なし」のマンション：古いマンションでは敷地権の登記がない場合がある。この場合は専有部分と敷地利用権の登記が分離しているため、別々に確認が必要
- 売買時の確認事項：重要事項説明書で敷地利用権の種類（所有権・借地権等）と面積の確認が必要
- 借地権マンション：敷地が借地の場合は地主との関係・地代・借地期間を確認。将来の更新問題が生じる可能性がある
- 「区分所有建物の敷地の共有持分割合」は専有部分の床面積割合で定めることが一般的（規約で変更可）
FAQ
Q. マンションを購入する際、敷地の所有権と借地権どちらが有利ですか？
A. 敷地が所有権のマンションの方が安定性・資産価値の面で有利です。借地権マンションは地代の支払い義務・借地期間終了時の取扱い・銀行の住宅ローン審査が厳しい等のデメリットがあります。一方で購入価格が低く設定される傾向があるため初期費用を抑えられるメリットもあります。購入時には敷地の種類・地代・借地期間・残存年数を必ず確認し、将来のリスクを十分に把握した上で判断してください。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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