📅 情報基準日：2026年5月現在
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老朽化マンションの建替えは区分所有者数・議決権の各5分の4以上の特別多数決議（建替え決議）が必要で、高いハードルが設けられています（区分所有法62条）。
目次
建替え決議の手続き
| フェーズ | 内容 |
|---|---|
| 事前の集会招集 | 建替え決議の集会は少なくとも2ヶ月前に招集通知（通常より長い） |
| 建替え決議の可決 | 区分所有者数・議決権の各5分の4以上の賛成が必要 |
| 不参加者への売渡請求 | 決議成立後、賛成者側から反対者（不参加者）に対して区分所有権・敷地利用権の売渡請求ができる |
| 売渡請求後の価格決定 | 2ヶ月以内に売買代金の協議。不調の場合は裁判所に価格決定を申し立て |
建替えを困難にしている要因と2022年以降の改正
- 合意形成の難しさ：区分所有者数が多い・高齢者が多い・区分所有権が転売されているマンションでは4/5以上の合意が非常に困難
- 建替え円滑化法（2022年改正）：除却の必要性が高い要除却認定マンションは4/5→3/4以上の合意で建替え可能（特例）
- マンション再生：建替えではなく大規模リノベーションによる再生も選択肢。建替えより費用が少なく合意形成が容易な場合がある
- 2025〜2030年以降、旧耐震基準マンションの建替え問題が本格化する見込み
FAQ
Q. 建替え決議に反対した場合、強制的に売却させられますか？
A. 建替え決議が成立した後、賛成者側から「売渡請求」が行使されると反対者は区分所有権・敷地利用権を時価で売却しなければなりません。ただし「時価」での売却のため、著しく低い価格を強制されることはありません。価格に不満がある場合は裁判所に適正価格の決定を求めることができます。建替え決議への反対は「住み続けたい意思の表明」として認めながら、最終的には時価での売却（または建替えへの参加）いずれかを選ぶことになります。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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