不動産売却時の税金の全体像
不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、所得税・住民税の譲渡所得税が課されます。ただし、居住用財産（マイホーム）の場合は大きな節税特例が用意されています。
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譲渡所得の計算方法
譲渡所得＝売却価格 − （取得費 + 譲渡費用）
- 売却価格：実際の売却金額
- 取得費：購入価格＋購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用等）
- 譲渡費用：売却時の諸費用（仲介手数料・解体費用等）
取得費が不明の場合の概算取得費
購入価格が不明の場合は、売却価格の5%を取得費として概算計算できます（概算取得費）。ただし実際の取得費のほうが高ければ、証明できる資料があれば実額を使用できます。
居住用財産の3,000万円特別控除
マイホームを売却する場合、譲渡益から最大3,000万円を控除できる特例です。
適用要件
- 売却する不動産が自己の居住用財産（マイホーム）であること
- 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 売却した相手が配偶者・直系血族・生計を一にする親族でないこと
「住まなくなってから3年以内」の特例
住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すれば、居住用財産の特例が使えます（転居後の売却でも適用可）。
所有期間別の税率（長期・短期）
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 30% | 9% | 39%（復興税含む約39.63%） |
| 5年超（長期） | 15% | 5% | 20%（復興税含む約20.315%） |
| 10年超（軽減税率） | 10%（6,000万円以下の部分） | 4% | 14%（6,000万円以下の部分） |
※所有期間は売却した年の1月1日時点で計算します。
取得費の証明方法と重要性
取得費をきちんと証明できると節税効果が大きくなります。以下の書類を保管しておきましょう。
- 売買契約書（購入時）
- 重要事項説明書
- 仲介手数料の領収書
- 登記費用・司法書士報酬の領収書
- 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
- リフォーム費用の領収書（資本的支出として取得費に加算可）
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確定申告の必要性
不動産売却で譲渡益が出た場合は、翌年2月16日〜3月15日の期間に確定申告が必要です。3,000万円控除等の特例も確定申告により適用されます（申告なしでは特例は受けられません）。
監修：不動産四冠 編集部
宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士の四冠資格保有者が監修。試験対策から実務活用まで正確な情報をお届けします。
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