📅 情報基準日：2026年5月現在
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区分所有法では共用部分に対する行為を「変更」「管理」「保存」の3つに分類し、それぞれ異なる決議要件を定めています。宅建・マン管・管業試験の最重要論点の一つです。
目次
共用部分の行為別の決議要件
| 行為の区分 | 内容の例 | 決議要件 |
|---|---|---|
| 変更（重大変更） | 共用部分の形状・用途の著しい変更（エントランスの大幅な改造等） | 区分所有者数・議決権各3/4以上の特別決議 |
| 変更（軽微な変更） | 形状・用途の著しくない変更（設備の変更等） | 普通決議（区分所有者数・議決権の各過半数） |
| 管理 | 日常的な共用部分の管理・修繕（外壁の塗装・設備の交換等） | 普通決議（規約で別途定めができる） |
| 保存 | 共用部分の現状維持・緊急修繕（破損箇所の応急処置等） | 各区分所有者が単独で行える |
試験での出題パターンと対策
- 「保存行為は区分所有者が単独でできる」：各区分所有者に決議なしで実施権あり（集会の決議を排除した規約設定は不可）
- 「重大変更には特別決議（3/4）が必要」：形状・用途を著しく変更する工事が対象
- 「軽微な変更は普通決議」：区分所有法17条2項。大きな変更でも「著しくない」なら過半数で可決
- 「重大か軽微か」の判断が問われる場合がある→変更後の形状・用途・目的の著しい変化かどうかで判断
FAQ
Q. エントランスのオートロック設置は「変更」ですか、「管理」ですか？
A. オートロックの新規設置は共用部分の「変更（軽微な変更）」に該当するのが一般的な考え方です。形状・用途に変更を加えるもので、日常的な管理（修繕・維持）には含まれません。ただし「著しい変更（重大変更）」かどうかは、変更の程度・目的によって変わります。エントランスの大幅な改造（構造の変更等）を伴う場合は重大変更として3/4特別決議が必要になります。マンション管理士や弁護士に個別事案を確認してから総会の議案を準備することが重要です。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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