📅 情報基準日：2026年5月現在
📋 参照法令：民法（177条・178条）
民法177条は「不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなければ第三者に対抗できない」と規定しています。「第三者」の範囲と「登記なくして対抗できる例外」が宅建試験の頻出テーマです。
目次
177条の「第三者」の範囲と対抗できる場合・できない場合
| 状況 | 登記なしで対抗できるか | 理由 |
|---|---|---|
| 不法占拠者（不法行為者） | ◎対抗できる | 177条の「第三者」に該当しない（正当な利害関係なし） |
| 背信的悪意者（妨害目的での取得） | ◎対抗できる | 信義則上177条の保護を受けない |
| 善意の第三者（知らずに取得した者） | ×対抗できない | 善意悪意を問わず177条の第三者に該当 |
| 相続人 | ◎対抗できる（共同相続人間） | 相続人は「第三者」に該当しない |
178条（動産の対抗要件）との区別
- 民法178条：動産の物権変動は引渡しが対抗要件（不動産の登記に相当）
- 引渡しの方法：現実の引渡し・簡易の引渡し・占有改定・指図による占有移転の4種類
- 宅建試験では「不動産→登記・動産→引渡し」のセット問題も出題される
- 二重譲渡（売主が2人に同じ不動産を売った場合）は登記を先に得た方が優先
FAQ
Q. 不動産の売買で登記をしていない買主が、売主が別人に同じ不動産を売ったことを知っていた場合でも、先に登記した人が勝ちますか？
A. 単なる悪意（知っていた）だけでは177条の第三者に該当し、先に登記した者が優先します。ただし「背信的悪意者」（妨害目的・売主と結託して買主の登記を妨害するなどの信義則に反する行為がある場合）は177条の保護を受けられないと判例で定められています。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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