📅 情報基準日：2026年5月現在
長屋・共同住宅・寄宿舎はいずれも複数世帯・人が居住する建築物ですが、建築基準法上の定義と規制内容が異なります。用途変更時の確認申請の要否や用途地域での建築可否にも差があるため正確な理解が重要です。
目次
3種類の定義と主な違い
| 用途 | 定義の特徴 | 主な違い（防火・構造） |
|---|---|---|
| 長屋 | 各住戸が独立した出入口を持ち、共用廊下・共用階段がない（テラスハウス等） | 共同住宅より規制が緩やか。特殊建築物ではない |
| 共同住宅 | 共用廊下・共用階段を介して各住戸に出入りする（マンション・アパート等） | 特殊建築物。防火・避難規定が厳格（直通階段・採光等） |
| 寄宿舎 | 食事・生活の場が共用で複数の人が1棟で生活（学生寮・社員寮等） | 特殊建築物。共同住宅より用途規制で建てられる場所が狭い場合あり |
実務・試験での重要ポイント
- 長屋から共同住宅への用途変更：200㎡超の場合は確認申請が必要
- 共同住宅は特殊建築物として直通階段・居室の採光（1/7以上）・換気等の規制が適用される
- 第1種低層住居専用地域では寄宿舎は原則建築できない（共同住宅は可能）
- 宅建試験では「共同住宅＝特殊建築物・長屋≠特殊建築物」の区別が問われることが多い
FAQ
Q. 長屋と共同住宅の区別が曖昧な物件がありますが、判断はどうすればよいですか？
A. 国土交通省の解釈では「共用廊下・共用階段を通じて各住戸に出入りするかどうか」が判断基準です。各住戸が直接外部（道路・庭等）からアクセスできる場合は長屋、共用廊下を通じてアクセスする場合は共同住宅と判断されます。用途が不明確な場合は特定行政庁（建築指導課）への確認が最も確実です。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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