📅 情報基準日：2026年5月現在
📋 参照法令：不動産登記法（44条・73条）
1983年（昭和58年）以前に建てられたマンションには敷地権（建物と土地を一体化した登記）がないものがあります。これにより土地と建物が別々に管理・処分されるリスクがあります。
目次
敷地権の有無による登記の違い
| 比較項目 | 敷地権あり（1983年以降） | 敷地権なし（旧マンション） |
|---|---|---|
| 登記の仕組み | 建物登記に敷地利用権が含まれる（一体管理） | 土地登記と建物登記が別々に管理 |
| 売買時の手続き | 建物の移転登記だけで敷地利用権も自動的に移転 | 土地の持分・建物を別々に移転登記が必要 |
| 課税関係 | 一体として評価 | 土地・建物を別々に評価・課税 |
| 抵当権 | 建物への抵当権設定で土地も担保に含まれる | 土地・建物を別々に抵当権設定が必要 |
旧マンションの購入時の注意点
- 土地の共有持分登記が全区分所有者分正しくなされているか確認
- 土地の共有持分が別人名義になっていないか（相続・売買等で分離した場合）
- 抵当権・差押えが土地と建物で別々に設定されていないかを登記簿で確認
- 融資（住宅ローン）が可能かどうかを金融機関に事前確認
FAQ
Q. 敷地権のない旧マンションを購入しても問題ありませんか？
A. 一概に問題があるわけではありませんが、土地と建物が別々に管理されているため売買・融資・相続の手続きが複雑になるリスクがあります。購入前に土地の共有持分が全区分所有者に正しく帰属しているか、抵当権・差押えの有無を登記簿で確認してください。住宅ローンを利用する場合は金融機関が融資を断るケースもあるため事前確認が必須です。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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