📅 情報基準日：2026年5月現在
不動産投資では収益に対する税金を正しく理解することが実質的な収益管理の基本です。減価償却による節税効果と課税時期の管理が投資収益を大きく左右します。
目次
不動産投資に関わる主要税金
| 税金の種類 | 概要 |
|---|---|
| 所得税・住民税 | 賃料収入から必要経費（管理費・修繕費・減価償却・ローン利息等）を差し引いた不動産所得に課税 |
| 固定資産税・都市計画税 | 物件を所有している限り毎年課税。課税標準は固定資産税評価額 |
| 消費税 | 住居用賃料は非課税。事務所・駐車場等は課税対象 |
| 譲渡所得税 | 売却時に課税。保有5年超（長期）は税率20.315%・以下（短期）は39.63% |
| 相続税 | 不動産は現金より評価額が低くなる節税効果（路線価＜時価） |
減価償却による節税の仕組み
- 建物（RC造・耐用年数47年）は取得価格を年数で割って毎年経費として計上可能
- 購入後数年は減価償却費が大きく節税効果が高い（特に中古物件で残耐用年数が短い場合）
- 木造アパートは法定耐用年数22年（中古は短縮計算）→1〜4年での短期減価償却が可能
- 減価償却は将来の売却時に「取得費の圧縮」として課税強化される面もある（デメリット）
FAQ
Q. 不動産収入が年間いくらになったら法人化を検討すべきですか？
A. 一般的に不動産所得が年間500万円を超える場合、法人化による節税メリットが生じてくると言われています。法人税率（約23〜34%）は個人の最高税率（55%）より低いため、高所得者ほど法人化のメリットが大きくなります。ただし法人設立・維持コスト・社会保険加入義務等のデメリットも考慮して税理士に相談してください。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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