📅 情報基準日：2026年5月現在
不動産投資の利回りには複数の種類があり、表面利回りだけで判断するのは危険です。実態を正しく反映した利回りを計算・比較することが投資判断の基本です。
目次
利回りの種類と計算方法
| 種類 | 計算式 | 特徴 |
|---|---|---|
| 表面利回り（グロス） | 年間賃料収入÷購入価格×100 | 満室想定・費用考慮なし。比較に使うが実態を反映しない |
| 実質利回り（ネット） | （年間賃料収入－年間経費）÷購入価格×100 | 管理費・修繕費・固定資産税等を差し引いた実態に近い利回り |
| NOI利回り（FCR） | NOI（純営業収益）÷（購入価格＋取得費用）×100 | 取得費用も含めた最も正確な利回り指標 |
計算例（東京都心ワンルーム・購入3,000万円の場合）
- 年間賃料収入：120万円
- 表面利回り：120万円÷3,000万円×100＝4.0%
- 年間経費（管理費・修繕積立金・固定資産税・管理委託費等）：30万円
- 実質利回り：（120万円－30万円）÷3,000万円×100＝3.0%
- 取得費用（仲介手数料・登記費用等）：90万円
- NOI利回り：90万円÷（3,000万円＋90万円）×100≒2.9%
FAQ
Q. 不動産投資として合格できる実質利回りは何%ですか？
A. 一般的な目安として都市部（東京・大阪等）：実質利回り3〜5%以上、地方：5〜8%以上が投資として成立する水準とされています。ただし融資金利（現在1〜3%台）との差（イールドギャップ）が2%以上あれば投資効率が良いとされます。利回りだけでなく空室リスク・流動性も合わせて判断することが重要です。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の判断については専門家にご相談ください。
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