📅 情報基準日：2026年5月現在（2020年改正民法対応）
📋 参照法令：民法（177条・178条）（e-Gov法令検索）
「物権変動の対抗要件」は宅建試験の権利関係分野で毎年必ず出題される最重要テーマです。「登記がなければ第三者に対抗できない（民法177条）」というルールと、その例外（登記なしで対抗できるケース）を確実に理解してください。
目次
基本ルール：民法177条
「不動産に関する物権の得喪・変更は、不動産登記法に従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない」
典型的な二重譲渡の問題
AがBに不動産を売却後、さらにCにも同じ不動産を売却した。
B・C のどちらが所有権を主張できるか？
→ 先に登記したほうが勝つ（売買の先後ではなく登記の先後が決め手）
B・C のどちらが所有権を主張できるか？
→ 先に登記したほうが勝つ（売買の先後ではなく登記の先後が決め手）
「第三者」の意味（背信的悪意者は除外）
177条の「第三者」とは、登記の欠缺（けんけつ）を主張する正当な利益を有する第三者のことです。以下の者は「第三者」に当たらないため、登記なしでも対抗できます：
- 背信的悪意者：単に「先に買ったことを知っている（悪意）」だけでなく、登記の欠缺を主張することが信義則に反すると判断されるほどの悪質な者
- 不法行為者・不法占拠者
- 詐欺・強迫で登記を妨害した者
- 当事者およびその包括承継人（相続人）
登記なしでも対抗できるケース
| 場面 | 登記なしで対抗できるか | 理由 |
|---|---|---|
| 相続により取得（対 他の相続人） | ◯対抗できる | 包括承継人は「第三者」に当たらない |
| 時効取得（対 第三者） | △条件付き | 時効完成前に現れた第三者には対抗不可・完成後は登記が必要 |
| 取消し（詐欺）後の第三者 | ◯登記なしで対抗できる（善意の第三者には対抗不可） | 民法96条3項 |
| 解除後の第三者 | ×対抗できない（登記必要） | 解除後の第三者には登記で対抗 |
動産の対抗要件：178条
不動産が「登記」で対抗するのに対し、動産の物権変動の対抗要件は「引渡し（占有移転）」です（民法178条）。引渡しの4つの方法（現実の引渡し・簡易の引渡し・占有改定・指図による占有移転）も試験に出ます。
FAQ
Q. A→B（未登記）→Cの転売でCはBに対抗できますか？
A. CはBより先に登記すれば対抗できます。ただしBが未登記であることを知って（悪意で）取得したCが「背信的悪意者」に当たる場合は対抗できません。単なる悪意（知っていた）だけでは背信的悪意者にはなりません。
Q. 仮登記をしている場合でも、本登記された第三者に負けますか？
A. 仮登記の時点では対抗力を持ちませんが、本登記に順位が昇格した場合は仮登記の時点に遡って対抗力を持ちます（不動産登記法106条）。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・試験情報に基づきます。最新の試験要項は一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）の公式発表をご確認ください。
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