📅 情報基準日：2026年5月現在（令和8年度税制対応）
不動産投資が軌道に乗ってくると「法人化すべきか否か」という判断が必要になります。税率・経費・融資・相続対策など多面的な観点から、法人化の適切なタイミングと注意点を解説します。
目次
個人と法人の税率比較
| 所得の規模 | 個人税率（所得税＋住民税） | 法人税率（実効税率） | 差 |
|---|---|---|---|
| 〜400万円 | 約20〜30% | 約24〜34% | 個人有利 |
| 400〜800万円 | 約30〜40% | 約24〜34% | ほぼ同等〜法人やや有利 |
| 800万円以上 | 約43〜55% | 約24〜34% | 法人化の旨みが大きい |
目安として「不動産所得が年間700〜800万円を超えてきたら法人化を検討」というのが税理士の一般的なアドバイスです。ただし給与所得と合算した総所得で判断する必要があります。
法人化のメリット
- 税率差による節税：高所得者の所得税（最大45%）より法人税（23.2%）が低い
- 経費範囲の拡大：役員報酬・家族への給与・法人契約の保険・車両等が経費に
- 損失の繰越控除期間が長い：個人3年 → 法人10年
- 相続・事業承継対策：不動産を法人に移すことで相続評価の引き下げが可能
- 決算期の設定自由：3月や9月など任意に設定可能
法人化のデメリット・コスト
- 設立費用：株式会社20〜25万円・合同会社6〜10万円
- 毎年の維持費：税理士報酬・法人住民税（均等割：最低7万円）・決算申告費用
- 赤字でも法人税が発生：法人住民税均等割は赤字でも課税
- 個人から法人への物件移転コスト：不動産取得税・登録免許税・仲介手数料が再度発生
- 融資審査の変化：法人への融資は審査基準が変わり、当初は借りにくいことも
法人の種類：株式会社 vs 合同会社
| 項目 | 株式会社 | 合同会社 |
|---|---|---|
| 設立費用 | 約20〜25万円 | 約6〜10万円 |
| 信用力 | 高い（上場も可能） | やや低い |
| 決算公告 | 必要（コスト発生） | 不要 |
| 不動産投資での選択 | 借入・融資に有利な場面も | 小規模・コスト重視なら有利 |
FAQ
Q. 最初から法人名義で不動産を買うべきですか？
A. 「法人スタート」か「個人→法人移転」かは状況次第です。最初から法人化すれば物件移転コストを省けますが、法人設立直後は金融機関の融資審査が厳しくなるデメリットもあります。個人で実績を作ってから法人化するケースの方が一般的です。
Q. 法人化のタイミングはいつが良いですか？
A. ①不動産所得が年700〜800万円超え、②物件数が増え規模が拡大してきた、③相続対策が必要になってきた——いずれかの段階で検討が必要です。必ず税理士と個別に試算した上で判断することをおすすめします。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の投資判断・税務については専門家（税理士・FP等）にご相談ください。
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