📅 情報基準日：2026年5月現在
「デューデリジェンス（Due Diligence / DD）」とは、物件購入前に行う詳細な調査のことです。法的問題・物理的瑕疵・財務的リスクを事前に把握しないまま契約すると、後から大きなトラブルに発展します。
目次
DD三本柱
①法的調査（Legal DD）
- 登記簿謄本の確認：所有者・担保（抵当権・根抵当権）・差押え・仮差押えの有無
- 用途地域・建ぺい率・容積率：都市計画法・建築基準法の適合確認
- 建築確認済証・検査済証：未取得は違法建築の疑いあり
- 既存不適格の有無：法改正後に基準を満たさなくなった建物
- 越境・境界確認：隣地との境界問題の有無
- 土壌汚染調査歴：工場跡地・ガソリンスタンド跡地等は要注意
②物理的調査（Physical DD）
- 建物インスペクション（建物状況調査）：構造・外壁・屋根・基礎の劣化診断
- 設備の状態確認：給水・排水・電気・ガスの残存年数
- 耐震診断：1981年以前の旧耐震物件は必須
- アスベスト調査：2006年以前の建築物（特に1970〜1990年代）
- ハザードマップ確認：洪水・土砂崩れ・液状化リスク
③財務・収益調査（Financial DD）
- レントロール（賃貸状況一覧）の確認：現行賃料・入居率・契約期間・敷金残高
- 過去の修繕履歴と費用：大規模修繕の実施済み・未実施の確認
- 固定資産税・都市計画税の実額確認：課税台帳で確認
- 近隣の賃料相場との乖離：高めの家賃設定の場合は退去後の収入減リスク
DDにかかる費用の目安
| 調査種別 | 費用目安 |
|---|---|
| 登記簿・公図・固定資産評価証明書 | 数百〜数千円 |
| 建物インスペクション（一戸建て） | 5〜10万円 |
| 建物インスペクション（一棟アパート） | 10〜30万円 |
| 耐震診断（木造） | 10〜30万円 |
| 土壌汚染フェーズ1調査 | 20〜50万円 |
FAQ
Q. 個人の小規模投資でもDDは必要ですか？
A. 必要です。「安い中古一棟アパートだから」と調査を省くと、耐震性不足・アスベスト含有・境界問題などが後から発覚して損失が膨らみます。少なくとも登記簿・建築確認・ハザードマップ・インスペクションの4点は実施することをおすすめします。
Q. 仲介会社がDD情報を提供してくれますか？
A. 売主・仲介会社が開示すべき情報（重要事項説明の対象項目）は提供されますが、詳細なインスペクションや耐震診断は買主が自ら手配することが基本です。仲介会社が「それは不要」と言っても、自分の判断で実施することを強くおすすめします。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の投資判断・税務については専門家（税理士・FP等）にご相談ください。
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