📅 情報基準日：2026年5月現在
管理会社選びは大家の収益に直結します。「管理を丸投げにしたら空室が増えた」「滞納対応が遅い」「退去時の費用が高すぎる」——これらはすべて管理会社選びの失敗から来ています。四冠ホルダーが実践してきた管理会社の選び方・変更のポイントを解説します。
目次
管理委託の種類：集金代行 vs 全額保証
| 種別 | 仕組み | 委託費 | 向いている場面 |
|---|---|---|---|
| 集金代行管理 | 家賃を代理で集金・未収は自己負担 | 家賃の3〜5% | 物件・入居者の質が高い |
| サブリース（全額保証） | 管理会社が一括借り上げ・空室でも支払い | 家賃の10〜20%差引き | 空室リスクを避けたい初心者 |
サブリースは「空室でも家賃が入る」メリットの代わりに、保証家賃の定期的な引き下げ・解約困難という問題が多発しています。契約前に「特定賃貸借契約」の内容を必ず確認してください。
管理会社を選ぶ7つのチェックポイント
- ① 管理戸数・地域実績：対象エリアでの管理実績が豊富か
- ② 空室募集力：SUUMO・ホームズへの掲載・ADの柔軟な設定ができるか
- ③ 囲い込みをしないか：レインズへの登録・他社紹介を拒否しないか確認
- ④ 報告・連絡の頻度と質：月次報告書・空室報告の内容が具体的か
- ⑤ 修繕対応の透明性：修繕業者の単価が適正か・複数見積を取るか
- ⑥ 退去精算の基準：国土交通省の原状回復ガイドラインに準拠しているか
- ⑦ 緊急時対応：24時間対応窓口があるか・鍵紛失・設備故障への対応速度
管理会社の変更手順
- STEP1：現在の管理委託契約の解約予告期間を確認（通常3ヶ月前通知が多い）
- STEP2：新管理会社を選定・条件交渉・契約締結
- STEP3：現管理会社に解約通知（書面）を送付
- STEP4：入居者への管理会社変更通知（家賃振込先変更を含む）
- STEP5：鍵・契約書・敷金等の引き継ぎ
FAQ
Q. 管理会社を変えると入居者に影響はありますか？
A. 家賃の振込先が変わる程度で、賃貸借契約自体は継続されます。入居者には書面で通知します。管理会社変更のタイミングで入居者からの不満が出ることはほぼありませんが、滞納者への対応引き継ぎは慎重に行うことが重要です。
Q. サブリース契約を解約したいのですがどうすれば良いですか？
A. サブリース（特定賃貸借契約）の解約は法律上可能ですが、管理会社が抵抗する場合があります。2020年に施行された「賃貸住宅管理業法」により、不当な勧誘や説明義務違反は規制されています。解約交渉に不安がある場合は弁護士や賃管士への相談をおすすめします。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の投資判断・税務については専門家（税理士・FP等）にご相談ください。
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