📅 情報基準日：2026年5月現在（令和8年分確定申告対応）
不動産収入（家賃・礼金・更新料等）がある方は毎年2月16日〜3月15日の確定申告期間に申告が必要です。「経費をどこまで計上できるか」「青色申告のメリットは何か」——実際に大家として申告してきた経験をもとに整理します。
目次
不動産所得の計算方法
不動産所得 = 総収入金額 − 必要経費
総収入金額に含まれるもの
- 家賃・管理費・共益費（受取分）
- 礼金（全額収入）
- 更新料（全額収入）
- 敷金のうち返還不要が確定した分
- 立退料（受取側）
必要経費として認められる項目一覧
| 経費項目 | 説明 | 注意点 |
|---|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年課税される不動産保有税 | 土地・建物両方OK |
| ローン利息 | 元金返済は不可・利息部分のみ | 土地取得対応分は損益通算不可 |
| 管理委託費 | 管理会社への委託手数料 | 全額OK |
| 修繕費 | 原状回復・小規模修繕 | 資本的支出は減価償却必要 |
| 火災保険・地震保険 | 年払い・掛け捨て分 | 長期前払分は按分 |
| 減価償却費 | 建物・設備の取得費の配分 | 土地は非対象 |
| 仲介手数料（入居者募集） | AD・仲介手数料 | 全額OK |
| 税理士報酬 | 確定申告代行費用 | 不動産所得対応分のみ |
| 交通費 | 物件視察・入居者対応の移動費 | 記録（領収書・Suica明細）必要 |
| 通信費・消耗品費 | 管理に使うスマホ代・文具等 | 事業割合分のみ（按分） |
青色申告のメリットと手続き
- 青色申告特別控除（65万円）：事業的規模（5棟・10室以上）＋e-Tax申告で最大65万円控除
- 青色申告特別控除（10万円）：上記未満でも複式簿記・貸借対照表があれば10万円控除
- 赤字の3年間繰越控除：不動産所得のマイナスを翌年以降3年分繰り越せる
- 家族への給与を経費にできる（青色事業専従者給与）：事業的規模が条件
青色申告の届出方法
開始する年の3月15日まで（または開業から2ヶ月以内）に「青色申告承認申請書」を所轄税務署に提出する必要があります。フォームは国税庁HPからダウンロードできます。
FAQ
Q. 不動産収入が年間20万円以下でも確定申告は必要ですか？
A. 給与収入のみの方で「不動産所得（収入−経費）」が20万円以下の場合は確定申告不要です。ただし住民税申告は別途必要です。また不動産所得がマイナスで給与所得と損益通算したい場合は、20万円以下でも確定申告が必要です。
Q. 修繕費と資本的支出はどう判断しますか？
A. 修繕費（全額一括経費）と資本的支出（減価償却）の区分は、①原状回復目的か価値向上か、②金額（20万円超が目安）、③資産の耐用年数を延ばすかどうかで判断します。迷う場合は税理士に相談することをおすすめします。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の投資判断・税務については専門家（税理士・FP等）にご相談ください。
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