📅 情報基準日：2026年5月現在
空室が長引くと収入がゼロになるだけでなく、物件の管理状態も悪化します。「広告を出しているのに問い合わせがない」「内覧に来ても決まらない」——その原因を分析し、具体的な対策を打つことが大家業の核心です。
まず原因を特定する：なぜ空室なのか
- 広告に問い合わせが来ない→ 家賃設定が高い・写真が悪い・設備が競合に劣る
- 問い合わせはあるが内覧がない→ 間取り図・写真・コメントが不十分
- 内覧はあるが成約しない→ 部屋の印象・臭い・汚れ・設備の古さ
空室対策10選
①家賃・条件の見直し
周辺の競合物件（同程度のスペック）の家賃相場を調べ、相場より5〜10%高ければ値下げを検討します。ただし家賃を下げる前に「原状回復・設備投資で差別化」することを先に試みましょう。
②ADの適切な設定
AD（広告料）は仲介業者の動機づけになります。繁忙期外（5〜8月）は特にADを1〜2ヶ月分追加することで、仲介業者が積極的に紹介してくれます。
③物件写真の刷新
SUUMO・ホームズ等の掲載写真が暗い・古いだけで問い合わせが激減します。清潔感のある高画質写真（広角レンズ・明るい自然光）に差し替えるだけで問い合わせが倍増した事例も多いです。
④インターネット無料化
2024〜2026年の賃貸市場で最も入居者が重視する設備のひとつがインターネット無料化です。導入費用（月額数千円〜）に対して、家賃の値下げを回避できるメリットがあります。
⑤宅配ボックスの設置
コロナ以降、宅配ボックスの有無が入居判断に影響するケースが増えています。賃貸需要の高い単身者層には特に有効です。
⑥原状回復・クロス張替え
内覧時の印象を決定づける壁紙（クロス）・床材の状態。古くて黄ばんだクロスは成約の大きな障壁です。全居室クロス張替えの費用（20m²で5〜10万円程度）対効果は非常に高いです。
⑦水回りのリフォーム優先
女性入居者を重視するなら浴室・洗面台・キッチンの清潔感が最も重要です。浴室のコーキング打ち直し・鏡のウロコ除去・洗面台の蛇口交換などの小修繕で印象が大きく変わります。
⑧ペット可・楽器可への条件変更
ペット可物件は供給が少ないため、家賃を上乗せしても入居者が集まりやすいです。ただし退去時のペット被害（クロス・フローリング）のコストも想定した上で判断する必要があります。
⑨DIYリフォーム可・原状回復不要
入居者が自由に内装を変えられる「DIY可物件」は長期入居につながるケースが多いです。築古物件では特に「空室よりDIYで改善してもらう方が得」という考え方が有効です。
⑩管理会社の変更・複数業者への募集依頼
1社専任の管理会社の囲い込み（レインズ非掲載・他社への紹介拒否）が空室長期化の原因になることがあります。「一般媒介」で複数の仲介会社に並行して募集を依頼することで問い合わせ数が増えます。
FAQ
Q. 空室が3ヶ月以上続いたらまず何をすべきですか？
A. まず管理会社に「SUUMO・ホームズでの掲載内容・問い合わせ数・内覧数」の数字を確認してください。数字を見ることで「集客の問題か・成約の問題か」が切り分けられます。問い合わせゼロなら家賃・写真・ADの見直し、内覧後の不成約なら物件の内装・設備改善が優先です。
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免責事項
本記事は執筆時点の法令・制度に基づきます。個別の投資判断・税務については専門家（税理士・FP等）にご相談ください。
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