📅 情報基準日：2026年5月現在（2024年改正対応）
宅建業法の報酬計算は宅建試験で必ず出題される計算問題です。公式を確実に覚え、消費税の扱いと特例を整理しましょう。
報酬額の上限（速算式）
宅建業法第46条に基づく国土交通大臣告示により上限が定められています。
売買の速算式（税抜価格に対して）
400万円超：売買価格×3%＋6万円（＋消費税）
200万〜400万円：売買価格×4%＋2万円（＋消費税）
200万円以下：売買価格×5%（＋消費税）
例：3,000万円（税抜）の売買 3,000万×3%＋6万＝96万円（＋消費税9.6万円＝合計105.6万円）
賃貸の報酬計算
| 区分 | 上限 |
|---|---|
| 居住用建物の媒介 | 依頼者一方から借賃1ヶ月分の1/2以内（合計で1ヶ月分） |
| 居住用以外（事務所等） | 依頼者双方から合計借賃1ヶ月分以内 |
| 居住用建物の代理 | 借賃1ヶ月分以内 |
ひっかけポイント：居住用建物の媒介では依頼者一方から取れるのは1/2ヶ月分までが原則。ただし依頼者の承諾があれば一方から1ヶ月分まで受け取ることができる。
2024年改正：低廉な空き家等特例
2024年7月の法改正で、売買価格が800万円以下の低廉な空き家等（宅地または建物）の売買について、報酬の特例が設けられました。
- 売主（または買主）から最大30万円＋消費税（33万円）まで受け取れる（通常計算より高くなる場合）
- 改正前は「800万円以下」の物件が対象だったが、2024年改正でさらに対象が明確化
- 通常計算（速算式）と比較して高い方を適用できる
報酬計算の注意事項
- 速算式は税抜き価格に対して計算する
- 消費税込みの売買価格が提示された場合は1.1で割って税抜き価格を出す
- 1つの取引で売主・買主双方から報酬を得ても合計額が上限内であればよい（両手仲介）
- 代理の場合は媒介の2倍まで受け取れる
FAQ
Q. 売主と買主の両方から報酬を取ることはできますか？
A. できます（両手仲介）。ただし売主から取れる上限と買主から取れる上限の合計が、通常の1取引での上限額を超えてはなりません。つまり、3,000万円の売買なら双方合計で105.6万円が上限です（それぞれから52.8万円ずつ等）。
Q. 「借賃1ヶ月分」は税込みで計算しますか？
A. 居住用建物の媒介報酬の上限は「借賃1ヶ月分（税込みの賃料）」が基準です。計算時は賃料に消費税を加えた合計金額を1ヶ月分として計算します。
まとめ
- 400万円超の売買報酬は税抜価格×3%＋6万円が速算式
- 居住用賃貸は双方から合計1ヶ月分まで（一方は1/2が原則）
- 2024年改正で800万円以下の低廉空き家は最大33万円の特例あり
- 代理は媒介の2倍まで受け取れる
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