マンション売却の確定申告｜譲渡所得の計算・3000万円特別控除・軽減税率の要件【2026年版】

2026年4月14日2026年4月18日

情報基準日：2026年4月1日（租税特別措置法・所得税法最新改正時点）

マンション売却後に確定申告が必要なケース

マンションを売却した場合、利益（譲渡所得）が生じたときは確定申告が必要です。損失（譲渡損失）が生じた場合でも、損益通算・繰越控除の特例を利用する場合は申告が必要です。給与所得のある会社員でも申告が必要になります。

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譲渡所得の計算方法

譲渡所得は次の計算式で求めます（所得税法第33条）。

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

取得費の計算

取得費とは、マンションを購入したときにかかった費用の合計です。

購入代金（土地＋建物）
購入時の仲介手数料・登記費用・印紙税
購入時の住宅ローンの諸費用
建物部分は減価償却費相当額を控除（使用年数分）

【重要】購入時の書類（売買契約書・領収書）がない場合は、譲渡価額の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使用できます（租税特別措置法第31条の4）。ただし実際の取得費が5%より高い場合は実費の方が有利。

譲渡費用

売却時の仲介手数料
売買契約書の印紙税
測量費・建物取壊し費用（該当する場合）
引き渡しのためのハウスクリーニング費用等

譲渡所得の計算フロー図解 — Photo by QY Liu on Unsplash

税率：短期保有 vs 長期保有

区分	保有期間の判定	所得税	住民税	合計
短期譲渡所得	売った年の1月1日現在で5年以下	30%	9%	39%
長期譲渡所得	売った年の1月1日現在で5年超	15%	5%	20%
10年超所有軽減税率の特例	売った年の1月1日現在で10年超（居住用）	譲渡所得6,000万円以下の部分：10%	4%	14%

居住用財産の3,000万円特別控除

自分が住んでいたマンションを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（租税特別措置法第35条）。

主な適用要件

現在住んでいる（または住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日まで）
売った年の前年・前々年に同特例・買換え特例を受けていないこと
売主と買主が配偶者・直系血族・生計を一にする親族等ではないこと
マイホームを取り壊してから1年以内に売買契約が締結されること（更地売却の場合）

3,000万円控除の効果

例：購入2,000万円→売却5,000万円（譲渡所得3,000万円）の場合、3,000万円控除で課税される譲渡所得がゼロになります（確定申告は必要）。

譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

マンションを売却して損失が出た場合、一定要件のもとで給与所得等と損益通算でき、控除しきれない損失は翌年以降3年間繰り越せます（租税特別措置法第41条の5）。

主な要件：売却年の1月1日現在で所有期間5年超・住宅ローン残高（10年以上）あり・所得3,000万円以下等。

確定申告の手続き

項目	内容
申告期間	売却した年の翌年2月16日〜3月15日
申告先	住所地の税務署（e-Taxでのオンライン申告も可）
主な必要書類	売買契約書（売却・購入両方）、仲介手数料領収書、登記事項証明書、住民票、ローン残高証明書

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まとめ

マンション売却後の税務は「保有期間が5年超かどうか」「居住用かどうか」で大きく変わります。3,000万円特別控除は多くのケースで税負担をゼロにできる強力な特例ですが、適用要件と申告期限を必ず守ることが重要です。計算が複雑な場合は国税庁ウェブサイトの「譲渡所得の申告のしかた」や税理士に相談することをお勧めします。