宅建「不動産取得税・固定資産税」完全攻略【2026年版】｜課税標準・税率・軽減特例・非課税をひっかけ対策とともに解説

📅 情報基準日：2026年5月現在

不動産に関する税金は宅建試験の「税・その他」分野から毎年出題されます。不動産取得税と固定資産税は「どちらがどの税金か」を混同しないよう、比較表で整理しましょう。

不動産取得税と固定資産税の基本比較

項目	不動産取得税	固定資産税
性質	取得した時に一度だけかかる（一時的）	毎年かかる（継続的）
課税主体	都道府県	市町村（東京都は都）
課税標準	固定資産税評価額	固定資産税評価額
標準税率	4%（住宅・土地は当分3%）	1.4%（標準税率）
申告・納付	取得後60日以内に申告（都道府県により異なる）	毎年1月1日時点の所有者に課税

不動産取得税の軽減特例（重要）

住宅の課税標準の軽減

• 新築住宅（床面積50㎡以上240㎡以下）：課税標準から1,200万円控除（認定長期優良住宅は1,300万円）
• 既存住宅（中古）：築年数に応じた控除額（100万円〜1,200万円）

住宅用土地の軽減

住宅用土地を取得した場合、以下のいずれか大きい方の額を税額から控除できます。

• 45,000円
• 土地1㎡あたりの評価額 × 1/2 × 住宅の床面積の2倍（200㎡が上限）× 3%

非課税の場合

• 相続による取得（非課税）
• 法人の合併による取得（非課税）
• 国・地方公共団体等への取得（非課税）

固定資産税の住宅用地特例（重要）

区分	課税標準の軽減	条件
小規模住宅用地	課税標準 × 1/6	住宅用地のうち200㎡以下の部分
一般住宅用地	課税標準 × 1/3	住宅用地のうち200㎡超の部分

住宅が建っている土地は固定資産税が大幅に軽減されます。更地にすると軽減がなくなり税額が最大6倍になるため、空き家問題の一因とも指摘されています（空家法の「特定空家」指定で軽減喪失）。

固定資産税の免税点と新築住宅特例

免税点

• 土地：30万円未満
• 家屋：20万円未満
• 償却資産：150万円未満

新築住宅の税額軽減（固定資産税）

新築住宅（床面積50㎡以上280㎡以下）は建物部分の固定資産税が3年間（3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年間）、税額の1/2に軽減されます。

ひっかけ注意ポイント

• ❌「不動産取得税は市町村が課税する」→ ✅ 不動産取得税は都道府県税。固定資産税が市町村税
• ❌「相続で不動産を取得しても不動産取得税がかかる」→ ✅ 相続による取得は非課税
• ❌「住宅用地の固定資産税は200㎡まで1/3軽減」→ ✅ 200㎡以下の小規模住宅用地は1/6。200㎡超の部分が1/3
• ❌「固定資産税の課税標準は時価（実勢価格）」→ ✅ 課税標準は固定資産税評価額（時価の約70%水準）

よくある質問（FAQ）

Q. 固定資産税の評価替えはいつ行われますか？

A. 原則として3年に1度（基準年度）に評価替えが行われます。直近の基準年度は2024年度です。ただし地価の急激な変動等の場合は途中でも修正されることがあります。

Q. 不動産取得税は贈与による取得にもかかりますか？

A. はい、かかります。相続は非課税ですが、贈与・売買・交換・新築・増築はすべて課税対象です。

Q. 固定資産税の納税義務者は誰ですか？

A. 毎年1月1日時点の固定資産課税台帳に登録されている所有者です。年の途中で売買があっても、1月1日時点の所有者に1年分の固定資産税が課税されます。

まとめ

• 不動産取得税：都道府県税・取得時一度限り・相続は非課税・住宅用は3%
• 固定資産税：市町村税・毎年・課税標準は固定資産税評価額・税率1.4%
• 固定資産税の住宅用地特例：200㎡以下は1/6、200㎡超は1/3に軽減
• 新築住宅の固定資産税：3年間（耐火等は5年間）税額1/2軽減

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