空き家の買取vs仲介どちらが有利か【2026年版】｜費用・期間・税金を徹底比較

空き家を売りたいとき、「買取業者に直接売る」か「不動産仲介会社を通して売る」か迷う方は多いです。どちらが有利かは物件の状態・売却の急ぎ度・税金の影響によって異なります。四冠ホルダーが両者を徹底比較します。

買取と仲介の基本的な違い

比較項目	買取（業者直接購入）	仲介（一般市場での売却）
売却価格	市場価格の60〜80%程度	市場価格（最大）
売却までの期間	最短7日〜1ヶ月	3ヶ月〜1年以上（訳あり物件はさらに長い）
仲介手数料	不要	売却価格の3%+6万円（税別）
解体・リフォーム	不要（現況買取）	必要なケースが多い
残置物撤去	業者負担が多い	売主負担
訳あり物件の対応	得意（専門業者）	苦手・断られることも
売却の確実性	高い（業者が直接購入）	低い（買主が見つかるか不明）

トータルコストで考える：仲介が必ずしも高くない理由

仲介の「市場価格での売却」という点だけを見ると仲介が有利に見えますが、トータルコストで比較すると買取が有利になるケースがあります。

費用項目	買取の場合	仲介の場合
売却価格（例）	1,500万円（市場価格の75%）	2,000万円（市場価格）
仲介手数料	0円	72万円（税別）
残置物撤去費用	0円（業者負担）	100万円
リフォーム費用	0円	200万円
固定資産税（売却まで1年）	0円（最短1ヶ月）	20万円
手取り額（概算）	約1,500万円	約1,608万円

上記の例では仲介の方が約108万円多く手元に残ります。しかし、リフォームが不要で残置物がない状態の物件なら仲介の差額はさらに大きくなります。物件の状態によって計算結果は大きく変わります。

買取が有利になる条件

• 老朽化・ゴミ屋敷・残置物ありで現況売却が前提の場合
• 相続空き家の3,000万円控除の期限（3年）が迫っている場合
• 早急に現金化したい理由がある（相続税の納付期限・住み替えなど）
• 借地権・再建築不可・共有持分など訳あり要素で仲介では売れない物件
• 遠方に住んでいて維持管理・売却活動が困難な場合

相続空き家の3,000万円控除：買取でも適用できるか

「被相続人の居住用財産の売却に係る3,000万円特別控除」（租税特別措置法35条の3）は、買取業者への売却でも適用できます。条件を満たしていれば売却益3,000万円まで譲渡所得税が非課税になります。適用条件・期限については税理士に確認することをお勧めします。

【著者】宅建士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士の四冠保有。不動産実務10年超。本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の相談は専門家にお問い合わせください。