相続税対策としての不動産活用【評価額を下げる仕組みと注意点2026年版】

なぜ不動産は相続税対策になるのか

現金1億円を相続すると評価額1億円として課税されます。一方、同じ1億円で不動産（賃貸アパート等）を購入すると、相続税評価額は現金より大幅に低くなる仕組みがあります。この評価差を活用するのが不動産相続税対策の基本です。

不動産の相続税評価額の計算方法

種類	評価方法	目安
土地（自用地）	路線価方式または倍率方式	時価の70〜80%
貸家建付地（アパート等の土地）	自用地評価額 × (1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)	時価の60〜70%
建物（自用）	固定資産税評価額	時価の50〜70%
貸家（賃貸中の建物）	固定資産税評価額 × (1 − 借家権割合30%)	時価の35〜50%

小規模宅地等の特例との組み合わせ

賃貸アパートの敷地は「貸付事業用宅地」として、200㎡まで50%の評価減が受けられます（小規模宅地等の特例）。自宅の敷地（特定居住用）は330㎡まで80%減と強力ですが、自宅と組み合わせると按分調整が必要です。

タワーマンション節税の規制強化

高層階ほど相続税評価額が低い一方で時価が高いタワマンを活用する節税手法は、2024年以降に規制が強化されました。区分所有マンションの相続税評価方法が改正され、従来ほどの評価差は見込みにくくなっています。最新の税制改正を必ず確認しましょう。

注意点：行き過ぎた節税は否認リスク

節税目的のみで取得した不動産は、税務当局から「行き過ぎた租税回避」として評価の否認を受けるケースがあります（最高裁判例2022年）。賃貸経営として実態を伴わせ、入居者確保・適正管理を行うことが重要です。

まとめ

不動産を活用した相続税対策は有効ですが、制度改正や税務リスクへの理解が不可欠です。相続専門の税理士・ファイナンシャルプランナーと連携し、長期的な資産戦略として検討しましょう。

---

執筆者：不動産四冠ホルダー（宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士）