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法人化（法人成り）とは何か
不動産賃貸を個人で行っている大家が、合同会社（LLC）や株式会社を設立して賃貸事業を法人に移す手法を法人化（法人成り）といいます。一定規模を超えると法人化によって大幅な節税が可能になります。
個人と法人の税率比較
| 課税所得 | 個人（所得税＋住民税） | 法人（法人税等） |
|---|---|---|
| 〜195万円 | 15% | 約23%（小規模） |
| 195〜330万円 | 20% | 約23% |
| 330〜695万円 | 30% | 約23% |
| 695〜900万円 | 33% | 約23% |
| 900〜1800万円 | 43% | 約30% |
| 1800万円超 | 50%〜 | 約30% |
法人化のメリット
- 税率の逆転効果：不動産所得が概ね800〜1,000万円超で法人税率の方が低くなる
- 家族への給与支払い：配偶者・子への役員報酬を経費化し、所得分散が可能
- 法人名義の経費計上拡大：退職金・生命保険等を活用しやすい
- 損失の繰越：法人は10年間（個人は3年間）繰越控除が可能
- 相続対策：法人の持分を後継者に移転しやすい
法人化のデメリット・注意点
- 設立コスト（株式会社20〜25万円・合同会社6〜10万円）
- 毎年の法人住民税均等割（赤字でも最低7万円）
- 法人決算・申告の費用（税理士報酬年間30〜60万円）
- 既存物件を法人に移すと不動産取得税・登録免許税が発生
法人化の目安・タイミング
一般的に不動産所得が年間800万円超、または物件を追加購入する前が法人化の好機です。既存物件の移転コストを避けるため、「新規購入から法人名義で」という方法も有効です。
まとめ
法人化は不動産投資の中上級者向けの節税手法です。コストとメリットを試算し、税理士と相談して最適なタイミングで実行しましょう。
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🏛️ 参考：公的機関・一次情報
執筆者：不動産四冠ホルダー（宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士）
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