※本記事の情報基準日：2026年4月
目次
宅建業法は宅建試験の最重要科目
全50問中20問を占める宅建業法は、合格者が最も得点する科目です。「権利関係（民法）は難しいが宅建業法は取りやすい」と言われ、受験者の多くが18問以上を目標にします。ここで失点すると合格が遠のきます。
宅建業法の出題範囲と頻出テーマ
| テーマ | 出題数目安 | 重要度 |
|---|---|---|
| 重要事項説明（35条書面） | 2〜3問 | ★★★★★ |
| 37条書面（契約書面） | 1〜2問 | ★★★★★ |
| 媒介契約の種類と規制 | 1〜2問 | ★★★★☆ |
| 報酬の計算（上限額） | 1〜2問 | ★★★★★ |
| 免許・登録・届出 | 2〜3問 | ★★★★☆ |
| 手付金等の保全措置 | 1問 | ★★★★☆ |
| クーリングオフ | 1問 | ★★★★☆ |
| 8種規制（自ら売主の規制） | 2〜3問 | ★★★★★ |
| 広告規制・取引態様の明示 | 1問 | ★★★☆☆ |
| 監督・罰則 | 1問 | ★★★☆☆ |
報酬の計算：計算問題は必ず得点する
宅建業法の中でも「報酬の上限額」は毎年1〜2問出題される計算問題です。以下の計算式を完全に暗記します。
売買・交換の媒介報酬（片方から受け取れる上限）
- 取引価格200万円以下の部分：5%
- 取引価格200万円超400万円以下の部分：4%
- 取引価格400万円超の部分：3%
- （速算式）400万円超の物件：取引価格 × 3%＋6万円（税別）
賃貸の媒介報酬上限
- 依頼者双方（貸主＋借主）から受け取れる合計上限：賃料の1ヶ月分（税別）
- 一方から受け取れる上限：賃料の0.5ヶ月分（ただし承諾があれば1ヶ月分まで可）
8種規制：自ら売主の場合の特別ルール
宅建業者が自ら売主として、宅建業者でない買主と取引する場合に適用される特別規制（消費者保護が目的）。
- ①クーリングオフ：事務所等以外で契約した場合、8日以内に書面で撤回可能
- ②損害賠償額の予定の制限：代金の20%を超える損害賠償額の予定・違約金の設定は禁止
- ③手付金の制限：代金の20%超の手付金受領は禁止
- ④手付金等の保全措置：未完成物件は代金の5%超・完成物件は10%超の受領前に保全措置が必要
- ⑤種類・品質の不適合の担保の特約の制限など
効率的な学習順序
- STEP1（最優先）：報酬計算・8種規制・重要事項説明・37条書面の4テーマを徹底する
- STEP2：媒介契約・免許・クーリングオフを仕上げる
- STEP3：広告規制・監督・罰則を過去問で確認する
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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