区分所有権・専有部分・共用部分の違い【マンション法の基礎知識2026年版】

区分所有建物とは

1棟の建物を複数人が独立した部分（専有部分）に分けて所有する形態を区分所有といいます。マンション・オフィスビル・商業施設などが該当し、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）によって権利関係が規律されています。

専有部分と共用部分の区別

種類	内容	例
専有部分	区分所有者が独占的に使用・所有する部分	居室内（壁・床・天井の内側）・玄関ドアの内側
法定共用部分	性質上当然に共用とされる部分	廊下・エレベーター・階段・外壁・屋上・バルコニー
規約共用部分	規約で共用と定められた部分	集会室・管理人室・駐車場

バルコニー・玄関ドアの法的扱い

注意が必要なのはバルコニー・玄関ドアの扱いです。バルコニーは通常「共用部分（専用使用権あり）」とされており、区分所有者が自由に改修することはできません。玄関ドアも外側（外壁）は共用部分のため、色の変更等は原則不可です。

敷地利用権

区分所有者は専有部分とともに建物の敷地を利用する権利（敷地利用権）を持ちます。2002年以降は専有部分と敷地利用権を分離して処分することが原則として禁止されています（分離処分の禁止）。

管理規約と使用細則

管理規約は区分所有者の集会（総会）で特別決議（3/4以上の賛成）によって定められ、共用部分の管理・使用ルール・ペット飼育可否・民泊の可否等が規定されています。購入前に必ず内容を確認しましょう。

まとめ

区分所有権の基礎知識はマンション購入・管理組合運営・宅建・マン管試験で必須です。専有部分と共用部分の境界、管理規約の内容を正確に理解しておきましょう。

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執筆者：不動産四冠ホルダー（宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士）