住宅ローン控除（減税）の仕組みと最大活用法【2026年版・条件と計算方法】

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを購入・建築した場合に、ローン残高の一定割合を毎年所得税から控除できる制度です。最大13年間、年間最大35万円（新築省エネ住宅等）の控除が受けられます。

2024年以降の制度（2026年入居まで適用）

住宅の種類	借入限度額	控除期間	年間最大控除額
長期優良・低炭素住宅	4,500万円	13年	31.5万円
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	13年	24.5万円
省エネ基準適合住宅	3,000万円	13年	21万円
その他の住宅（新築）	0円（2024年以降は原則対象外）	—	—
中古住宅（省エネ基準適合）	2,000万円	10年	14万円
中古住宅（その他）	2,000万円	10年	14万円

適用の主な条件

• 合計所得金額が2,000万円以下（年収約2,200万円以下）
• 床面積50㎡以上（所得1,000万円以下なら40㎡以上の物件も対象）
• 取得後6ヶ月以内に居住開始・控除期間中は引き続き居住
• ローン期間10年以上

手続きの流れ

• 初年度：確定申告が必須（税務署に書類提出）
• 2年目以降：会社員は年末調整で自動適用（控除証明書を会社に提出）

注意点：所得税から控除しきれない場合

控除額が所得税を上回る場合、差額は翌年度の住民税から控除されます（上限：前年の課税所得の5%、最大9.75万円）。所得が低い方は住民税分も合わせた実際の控除額を計算することが重要です。

まとめ

住宅ローン控除は最大で数百万円の税負担軽減になる強力な制度。省エネ基準への適合が要件化されているため、購入前に対象物件かどうかを必ず確認しましょう。

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執筆者：不動産四冠ホルダー（宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士）