不動産を家族に贈与する際には贈与税がかかります。しかし、配偶者への不動産贈与には最大2,000万円の控除（おしどり贈与）が使えます。本記事では、不動産贈与の税務・計算方法・節税活用法を2026年版として解説します。
目次
贈与税の基本：暦年課税と相続時精算課税
| 制度 | 概要 | 特徴 |
|---|---|---|
| 暦年課税 | 年間110万円の基礎控除あり。超過分に税率適用 | 毎年コツコツ贈与できる |
| 相続時精算課税 | 累計2,500万円まで贈与税非課税。相続時に精算 | まとまった贈与に有効。相続税と合算される |
贈与税の税率（暦年課税・一般税率）
| 課税価格（基礎控除後） | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | − |
| 300万円以下 | 15% | 10万円 |
| 400万円以下 | 20% | 25万円 |
| 600万円以下 | 30% | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40% | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45% | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50% | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55% | 400万円 |
配偶者控除（おしどり贈与）の仕組み
婚姻期間20年以上の配偶者への居住用不動産（または居住用不動産の取得資金）の贈与には、最大2,000万円の配偶者控除が適用されます（租税特別措置法第70条の2）。暦年課税の基礎控除110万円と合わせると、合計2,110万円まで非課税で贈与できます。
配偶者控除の適用要件
- 婚姻期間が贈与の日において20年以上であること
- 居住用不動産または居住用不動産の購入資金であること
- 贈与を受けた翌年の3月15日までに居住し、その後も居住継続見込みがあること
- 同じ配偶者からこの控除は一生に一度しか受けられない
不動産贈与の評価額の計算
贈与税の計算に使う不動産の評価額は時価ではなく税務上の評価額を使います。
- 土地：路線価方式（路線価×面積）または倍率方式。路線価は時価の約80%水準
- 建物：固定資産税評価額（時価の50〜70%程度）
このため、時価3,000万円の自宅を贈与しても、評価額が2,000万円以下であれば配偶者控除の範囲内に収まる場合があります。
贈与後の注意点
- 不動産取得税：受贈者（贈与を受けた人）に不動産取得税がかかる（固定資産税評価額の3〜4%）
- 登録免許税：所有権移転登記の際に固定資産税評価額の2%が必要
- 贈与税申告：配偶者控除を受けるには翌年2月1日〜3月15日に贈与税申告が必要
まとめ
配偶者への不動産贈与は「おしどり贈与」で最大2,110万円まで非課税にできます。ただし、登録免許税・不動産取得税も発生するため、相続との比較でどちらが有利かを税理士と相談することが重要です。
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🏛️ 参考：公的機関・一次情報
【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。
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