マンション管理組合の役割と設立の仕組み【区分所有法基礎】2026年改正対応

📅 情報基準日：2026年5月現在（区分所有法改正対応）

分譲マンションを購入すると、自動的に「管理組合」の構成員（組合員）になります。管理組合は区分所有法3条に基づく強制加入の団体であり、区分所有者全員で構成されます。

管理組合とは何か

• 根拠法令：区分所有法3条・17条以下
• 構成員：区分所有者全員（自動加入・脱退不可）
• 主な役割：共用部分の管理・修繕・維持、管理費・修繕積立金の徴収と管理、規約の制定・変更
• 法人格：法人でも可（「管理組合法人」として登記）、非法人でも可

管理組合の機関構成

機関	役割	根拠条文
集会（総会）	最高意思決定機関・重要事項の決議	区分所有法34条〜
管理者（理事長）	管理組合の代表・日常管理の執行	25条〜
理事会	集会の決定に基づく業務執行（規約で設置）	（規約事項）
監事	業務・財産状況の監査	（規約事項）

2026年区分所有法改正による変更点

• 特別決議の要件が「全区分所有者・議決権の3/4以上」から「出席者の議決権の3/4以上」に緩和（定足数：過半数）
• 所在不明区分所有者を決議の分母から除外できる制度の新設
• これにより高齢化・所在不明問題を抱えるマンションの意思決定が容易になった

管理組合と自治会の違い

管理組合は区分所有法に基づく法定団体（強制加入）ですが、自治会・町内会は任意団体です。管理費と自治会費は別々に徴収するのが原則であり、管理費から自治会費を支出することは目的外使用として問題になる場合があります。

FAQ

Q. 賃借人も管理組合の組合員になりますか？

A. なりません。管理組合の組合員は区分所有者（所有者）のみです。ただし区分所有者は賃借人に対して規約・集会の決議を遵守させる義務があります（区分所有法46条）。

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参考資料・公式情報

• 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov）
• 国土交通省：マンション管理士
• 国土交通省：賃貸住宅管理業

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