【判例解説】建物買取請求権（借地借家法13条）の重要判例｜形成権・相当価格・特約の可否【宅建2026】

建物買取請求権（借地借家法13条（e-Gov法令検索））は、借地権が消滅する際に借地権者が土地所有者に対して建物を時価で買い取るよう請求できる権利です。この権利は強行規定（特約で排除不可）であり、造作買取請求権とは異なります。

建物買取請求権の要件（借地借家法13条1項）

1. 借地権が存続期間の満了・解除等によって消滅すること
2. 土地上に借地権者が建物を有すること
3. 借地権者から土地所有者に対して時価での買取りを請求すること

重要：借地権者の債務不履行（地代不払い等）による解除で消滅した場合は適用されません（13条1項ただし書）。

重要判例①：建物買取請求権の形成権としての性質

最高裁判所　昭和35年12月20日判決　民集14巻14号3115頁

建物買取請求権は形成権であり、借地権者が請求の意思表示をした時点で当然に売買契約が成立します（売主＝借地権者、買主＝土地所有者）。判例は「買取請求権の行使によって土地所有者の承諾なしに売買契約の効力が生じる」と確認しました。

土地所有者は代金支払い前は建物の引渡しを拒絶できます（同時履行の抗弁・民法533条）。

重要判例②：「時価」の意義（最高裁）

最高裁判所　昭和51年5月21日判決　民集30巻4号429頁

建物の「時価」とは、買取請求権が行使された時点の客観的な建物の交換価値（市場価格）をいいます。判例は「建物が借地上に存するという事情を考慮した価格（借地権付き建物としての価格）で評価すべき」と判示しました。単純な建物単体価格より高く評価される場合があります。

重要判例③：建物買取請求権の行使と第三者への対抗

最高裁判所　昭和38年6月7日判決　民集17巻5号660頁

借地権が消滅して土地所有者が変わった（土地が第三者に譲渡された）場合、借地権者は新土地所有者に対して建物買取請求権を行使できます。判例は「建物買取請求権は借地権が消滅した際に当然に発生し、その時点での土地所有者（新・旧を問わず）に対して行使できる」と判示しました。

建物買取請求権と造作買取請求権の比較

項目	建物買取請求権（13条）	造作買取請求権（33条）
法的性質	強行規定	任意規定
特約で排除	不可（無効）	可（有効）
対象	借地上の建物	賃借建物内の造作
適用場面	借地権消滅時	賃貸借終了時
価格	時価（借地権付き評価）	時価（経年減価後）

まとめ

建物買取請求権の最重要ポイントは「強行規定で特約不可」「形成権（意思表示のみで売買成立）」「債務不履行による解除には適用なし」の3点です。時価の算定が「借地権付き建物として評価」という点も判例から押さえてください。造作買取請求権との対比は試験の引っかけとして頻出です。

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参考資料・公式情報

• 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）
• 民法（e-Gov法令検索）
• 借地借家法（e-Gov法令検索）

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