情報基準日：2026-05-29
不動産投資の成否は「キャッシュフロー（手残り）」で決まります。表面利回りの数字だけで判断すると失敗します。実際の収支計算の手順を実例で解説します。
目次
キャッシュフロー計算の3ステップ
Step1：実効総収入（EGI）の計算
EGI＝表面年間家賃収入×（1−空室率）
例：月家賃8万円×12ヶ月＝年間96万円×（1−10%）＝86.4万円
Step2：純営業収益（NOI）の計算
NOI＝EGI−運営経費
運営経費：管理費（家賃の5%）・修繕費・固定資産税・保険料等で年間15〜25%が目安
例：86.4万円−86.4万円×20%（経費率）＝69.1万円
Step3：税引前CF（ローン返済後手残り）
税引前CF＝NOI−ローン返済額
例：69.1万円−年間ローン返済60万円（2,000万円借入・30年・1.5%）＝9.1万円（月7,600円）
物件価格別シミュレーション（2026年版）
| 項目 | ワンルーム1,500万円 | 一棟アパート5,000万円 |
|---|---|---|
| 表面年間家賃収入 | 72万円（月6万円） | 480万円（月40万円） |
| 表面利回り | 4.8% | 9.6% |
| 実効総収入（空室10%控除） | 64.8万円 | 432万円 |
| NOI（経費20%控除） | 51.8万円 | 345.6万円 |
| ローン返済（30年・1.5%・8割借入） | 約55万円 | 約185万円 |
| 税引前CF（年間） | ▲3.2万円（赤字） | 約160万円（黒字） |
よくある質問
- Q. キャッシュフローがマイナスでも不動産投資を続ける意味はありますか？
- A. 節税（給与所得との損益通算）・ローン返済による資産形成（元本返済分）・将来の売却益を目的として、一時的なCFマイナスを容認する戦略もあります。ただし長期にわたるCFマイナスは資金繰り悪化リスクがあるため、5年以内にプラス転換できる見通しがあるかを慎重に検討してください。
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