借地借家法の完全解説：普通借地権・定期借地権・普通借家・定期借家の違いと試験対策

※本記事の情報基準日：2026年5月（令和8年度試験対応）

借地借家法は宅建試験で毎年3〜4問出題される最重要分野です。「普通借地権と定期借地権の違い」「普通借家と定期借家の違い」——この2つの比較を完全に理解することが合格への近道です。四冠ホルダーが体系的に解説します。

借地借家法とは

借地借家法（平成3年制定）は、土地の賃貸借（借地）と建物の賃貸借（借家）に関するルールを定めた法律です。民法の特別法として、借主（弱者）を保護するための規定が中心です。

借地権の種類と比較

種類	存続期間	更新	建物買取請求権	利用目的
普通借地権	30年以上	あり（更新拒絶には正当事由が必要）	あり	制限なし
一般定期借地権	50年以上	なし（契約終了で土地返還）	なし	制限なし
事業用定期借地権	10年以上50年未満	なし	なし	事業用建物のみ
建物譲渡特約付借地権	30年以上	なし（建物を地主が買取）	なし	制限なし

普通借地権の重要ポイント

• 存続期間：最低30年（30年未満の特約は30年とみなす）
• 更新後の期間：最初の更新は20年、2回目以降は10年
• 更新拒絶には「正当事由」が必要（地主側からの拒絶は困難）
• 対抗要件：借地上の建物の登記（建物の表題登記でも可）

借家権の種類と比較

種類	存続期間	更新	中途解約	契約形式
普通借家権	1年以上（1年未満は期間の定めなしとみなす）	あり（更新拒絶には正当事由が必要）	期間の定めなしなら可	書面・口頭どちらも可
定期借家権	制限なし（1年未満も可）	なし（再契約は可能）	200㎡未満居住用のみ中途解約可	公正証書等の書面が必要

定期借家契約の手続き（試験頻出）

• 書面による契約が必要（公正証書でなくてもよい）
• 「更新がなく、期間の満了により終了する」旨を記載した書面を、契約書とは別に交付して説明する義務がある
• この別途書面の説明を怠ると、普通借家契約とみなされる
• 期間満了の1年前〜6ヶ月前に終了通知が必要（期間1年以上の場合）

よくある質問（FAQ）

Q. 普通借地権で地主が更新拒絶できる「正当事由」とはどんなものですか？

A. 正当事由として認められるのは「地主自身がその土地を使用する必要性」などです。ただし立退料の申し出は補完的な要素となります。単に「他に使いたい人がいる」というだけでは認められず、地主側からの更新拒絶は実務上非常に難しいです。

Q. 定期借家と普通借家は契約締結後に切り替えられますか？

A. 原則として、いったん締結した普通借家契約を定期借家に変更することはできません（借主保護のため）。更新時に改めて定期借家として再契約する形式が必要です。

Q. 事業用定期借地権は公正証書が必要ですか？

A. 事業用定期借地権は必ず公正証書による契約が必要です（借地借家法第23条第3項）。一般定期借地権は公正証書でなくても書面であればよい点と混同しやすいので注意してください。

まとめ

• 普通借地権：30年以上・更新あり・正当事由なく更新拒絶不可
• 定期借地権：更新なし・事業用は必ず公正証書・一般定期は50年以上
• 普通借家：更新あり・正当事由なく更新拒絶不可
• 定期借家：更新なし・書面必須・別途書面交付義務あり・説明怠ると普通借家に

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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。独学・通信講座で四冠を取得した経験から、受験生が本当に困るポイントを実体験ベースで解説します。