不動産登記法の基礎知識：表題登記・権利登記・相続登記義務化を宅建試験向けに解説

※本記事の情報基準日：2026年5月（令和8年度試験対応）

不動産登記法は宅建試験の権利関係で1〜2問出題される分野です。2024年4月から相続登記の義務化が始まり、2026年4月からは住所変更登記の義務化も施行されています。試験に出る重要ポイントを四冠ホルダーが解説します。

不動産登記の種類と目的

不動産登記法は、不動産（土地・建物）の権利関係を公示するための制度を定めた法律です。登記によって第三者への対抗力を得られます。

登記の種類	内容	申請義務
表題登記	建物の物理的状況（所在・構造・床面積等）を記録	新築後1ヶ月以内に必須
所有権保存登記	新築建物の最初の所有権を登記	任意（ただし対抗要件として必要）
所有権移転登記	売買・相続・贈与等による所有権の移転を記録	相続登記は2024年4月から義務化
抵当権設定登記	担保権（抵当権）の設定を記録	任意（融資時に金融機関が設定）

相続登記の義務化（2024年4月1日施行）

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続・遺贈で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければなりません。

• 義務の対象：2024年4月1日以前の相続も遡及適用される（施行日から3年以内）
• 罰則：正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料
• 相続人申告登記：遺産分割が未成立でも「申告」だけで義務を履行できる簡易手続き

住所変更登記の義務化（2026年4月1日施行）

2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名が変更した場合の登記申請が義務化されました。

• 申請期限：住所・氏名変更から2年以内
• 罰則：正当な理由なく違反した場合、5万円以下の過料
• 自動化：将来的にマイナンバーとの連携により変更が自動反映される仕組みの整備が予定されている

登記の対抗力と第三者保護

不動産の物権変動は「登記」をしなければ第三者に対抗できません（民法第177条）。ただし登記がなくても対抗できる第三者の例外として、不法行為者・不法占拠者・背信的悪意者があります。

よくある質問（FAQ）

Q. 相続登記を怠ると具体的にどんな問題が起きますか？

A. 登記されていないと（1）不動産の売却・担保設定ができない、（2）相続人が増え続けて権利関係が複雑化する（数次相続）、（3）所有者不明土地・空き家問題の原因になる、などの問題が生じます。

Q. 登記は自分でできますか？司法書士に頼まないといけませんか？

A. 法律上は自分で登記申請が可能ですが、書類の準備・法務局での手続きは複雑なため、一般的には司法書士に依頼します。相続登記の費用は不動産評価額の0.4%の登録免許税のほか、司法書士報酬（5〜15万円程度）がかかります。

Q. 宅建試験で不動産登記法はどこが出題されますか？

A. 宅建試験では「対抗要件としての登記」「表題登記の申請義務」「相続登記義務化の内容（2024年施行）」「住所変更登記義務化（2026年施行）」が出題されやすい重要ポイントです。

まとめ

• 表題登記は新築後1ヶ月以内に申請義務あり（登記しないと罰則）
• 相続登記は2024年4月から義務化（知った日から3年以内・10万円以下の過料）
• 住所変更登記は2026年4月から義務化（変更から2年以内・5万円以下の過料）
• 不動産物権変動の第三者対抗要件は「登記」（民法第177条）

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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。独学・通信講座で四冠を取得した経験から、受験生が本当に困るポイントを実体験ベースで解説します。