都市計画法の基礎：用途地域13種類の建築制限と宅建試験攻略のポイント

※本記事の情報基準日：2026年5月（令和8年度試験対応）

宅建試験の法令上の制限で毎年2〜3問出題される都市計画法。特に「用途地域」の建築制限は頻出テーマです。13種類の用途地域と建てられる建物の制限を体系的に整理します。

都市計画法とは

都市計画法は、計画的な都市の発展と無秩序な市街化を防止するための法律です。「どこに何を建てられるか」を規制することで、住みやすい街づくりを実現します。

都市計画区域の種類

区域	内容	建築許可
市街化区域	すでに市街地を形成・優先的に市街化を図る区域	用途地域あり（規制あり）
市街化調整区域	市街化を抑制すべき区域	原則として建築不可（許可制）
非線引き都市計画区域	市街化区域・市街化調整区域に区分されていない区域	用途地域あり・なしの場合あり
都市計画区域外	都市計画が適用されない区域	制限が少ない

13種類の用途地域（試験超頻出）

住居系（8種類）

用途地域	建てられる主な建物	特徴
第一種低層住居専用地域	戸建住宅・小規模店舗（兼用）	最も厳しい規制。高さ制限10mまたは12m
第二種低層住居専用地域	戸建住宅・150㎡以下の小規模店舗	一低より少し緩い
第一種中高層住居専用地域	マンション・500㎡以下の店舗	高さ制限なし。大学・病院可
第二種中高層住居専用地域	マンション・1,500㎡以下の店舗	小規模事務所可
第一種住居地域	住宅・3,000㎡以下の店舗・事務所	大規模集客施設不可
第二種住居地域	住宅・店舗・事務所・パチンコ店等	カラオケ・ゲームセンター可
準住居地域	住宅・自動車関連施設等	道路沿いに多い
田園住居地域	低層住宅・農地・農業関係施設	2018年新設。農地と住宅の調和

商業系・工業系（5種類）

用途地域	主な用途	住宅建築
近隣商業地域	日用品の商店・小規模工場可	可
商業地域	大型店舗・オフィスビル可（キャバレー可）	可
準工業地域	軽工業工場・危険性の少ない工場	可
工業地域	工場中心（住宅は可、学校・病院は不可）	可
工業専用地域	工場のみ（住宅・学校・病院・店舗すべて不可）	不可

試験頻出の「建てられない建物」パターン

• 住宅が建てられない唯一の用途地域：工業専用地域
• 病院・大学が建てられない区域：第一種・第二種低層住居専用地域（高さ制限のため）
• キャバレー・風俗施設が建てられる最も規制の厳しいエリア：商業地域（近隣商業地域は不可）
• 農地に変更できる田園住居地域の特徴：2018年新設で試験に出始めている要注意用途地域

よくある質問（FAQ）

Q. 用途地域の建築制限に違反した建物はどうなりますか？

A. 用途地域の建築制限は建築基準法と連動しており、違反建築物には是正命令・使用禁止命令が出される場合があります。ただし既存の建物（既存不適格建築物）は原則として即時撤去義務はありませんが、建て替え時には現行の制限に適合させる必要があります。

Q. 用途地域の確認方法は？

A. 市区町村の都市計画課で確認できるほか、国土交通省の「国土数値情報（用途地域データ）」や各自治体のWEBGISでも閲覧可能です。不動産取引の際は重要事項説明書（35条書面）に用途地域が記載されています。

Q. 田園住居地域は試験に出ますか？

A. 2018年に新設された用途地域で、近年の宅建試験でも出題実績があります。「低層住居専用地域に農地・農業用施設の建築を認めた地域」という特徴と、農地の転用に市区町村長の許可が必要な点を押さえておきましょう。

まとめ

• 用途地域は住居系8種類・商業系2種類・工業系3種類の計13種類
• 住宅が建てられない唯一の用途地域は「工業専用地域」
• 田園住居地域（2018年新設）は農地と低層住宅の共存を目的とした要注意地域
• 市街化調整区域は原則建築不可（許可制）で、市街化区域との違いを必ず整理する

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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。独学・通信講座で四冠を取得した経験から、受験生が本当に困るポイントを実体験ベースで解説します。