※本記事の情報基準日：2026年5月（令和8年度試験対応）
宅建業法の中で最も出題頻度が高いテーマのひとつが「重要事項説明（35条書面）」です。誰が・いつ・何を説明しなければならないか——試験に出るポイントを宅建四冠ホルダーが項目別に整理します。
目次
重要事項説明とは何か
宅建業法第35条に規定される「重要事項説明」は、宅地・建物の売買・交換・賃貸借の契約締結前に、宅建業者が宅地建物取引士をして買主（借主）に対して行わなければならない説明制度です。
重要事項説明の基本ルール
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 説明義務者 | 宅地建物取引士（宅建業者が指定） |
| 説明時期 | 契約締結前（必ず契約前） |
| 説明相手 | 買主・借主（売主・貸主は不要） |
| 書面交付 | 必須（35条書面） |
| 記名押印 | 取引士の記名押印が必要 |
| IT重説 | 一定要件のもとオンライン説明が可能（2022年以降全面解禁） |
35条書面の主要記載事項（売買の場合）
物件に関する事項
- 登記記録に記録された事項（所有権・抵当権等）
- 都市計画法・建築基準法等の法令上の制限
- 私道に関する負担
- 飲用水・電気・ガスの供給・排水施設の整備状況
- 造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域の指定状況
- 石綿（アスベスト）使用調査の内容（調査している場合）
- 耐震診断の内容（昭和56年6月1日以前の建物）
- 住宅性能評価を受けた旨（受けている場合）
取引条件に関する事項
- 代金・交換差金以外に授受される金額（手付金等）
- 契約の解除に関する事項
- 損害賠償額の予定・違約金に関する事項
- 手付金等の保全措置の概要
- 支払金・預り金の保全措置
- ローンのあっせん内容・ローン不成立時の措置
- 瑕疵担保責任の履行措置（新築住宅の場合）
35条書面と37条書面の違い（頻出比較）
| 比較項目 | 35条書面（重要事項説明書） | 37条書面（契約書） |
|---|---|---|
| 交付時期 | 契約締結前 | 契約締結後（遅滞なく） |
| 説明義務 | あり（宅建士が説明） | なし（交付のみ） |
| 記名押印 | 宅建士が必要 | 宅建士が必要 |
| 交付相手 | 買主・借主のみ | 契約の両当事者 |
| 代金の記載 | 任意的記載事項（交換差金等） | 必要的記載事項 |
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よくある質問（FAQ）
Q. 重要事項説明は宅建業者が必ず行わなければなりませんか？
A. 宅建業者に専任の宅地建物取引士がいれば、業者の従業員である宅建士が行います。宅建業者自身が売主で相手方が宅建業者の場合は、35条説明の省略が可能です。
Q. IT重説（オンライン重説）はすべての取引で使えますか？
A. 2022年5月以降、売買・賃貸いずれも要件を満たせばIT重説が可能です。相手方の承諾、宅建士証の画面確認、テレビ会議等の双方向通信環境が主な要件です。
Q. 35条書面に記名押印するのは宅建士ですか、宅建業者ですか？
A. 35条書面には宅地建物取引士が記名押印します。宅建業者の代表者印は不要です（37条書面も同様）。試験では「宅建業者が記名押印」という誤った選択肢が出るので注意してください。
まとめ
- 35条書面は契約前に宅建士が買主・借主に説明する書面（売主・貸主への説明は不要）
- 37条書面は契約後に両当事者へ交付する契約書面（説明義務はなし）
- 35条・37条いずれも宅建士の記名押印が必要
- IT重説（オンライン重説）は2022年以降全面解禁済み
【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。独学・通信講座で四冠を取得した経験から、受験生が本当に困るポイントを実体験ベースで解説します。
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