2026年区分所有法大改正の要点まとめ：マンション管理・建替えに関わる変更点を解説

2026年5月8日2026年5月9日

※本記事の情報基準日：2026年5月

2026年度に予定されている区分所有法の大改正は、老朽化マンション問題に対応するための50年ぶりの大規模改正です。マンション管理士試験・宅建試験での出題が予想されるほか、実際のマンション管理にも大きな影響を与えます。改正の要点を解説します。

改正の背景：老朽化マンション問題

国土交通省の推計では、築40年以上の分譲マンション戸数は2023年時点で約125万戸、2033年には約260万戸に達する見込みです（国土交通省「マンション総合調査」より）。老朽化マンションの増加に対応するため、現行の区分所有法（昭和37年制定）の抜本的改正が必要とされてきました。

現行法では老朽化マンションの終了手段として「建替え決議（5分の4以上）」しかありませんでしたが、改正により「解消決議」制度が新設されます。解消決議では建物を取り壊し、土地を売却・活用する道が開かれます。決議要件は建替え決議より緩和される方向で検討されています。

区分所有者の高齢化・相続放棄等により、所在が確認できない区分所有者が増加しています。改正により、所在不明区分所有者の議決権行使に関するルールが整備され、管理組合の意思決定がしやすくなります。

現行の建替え決議は「区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成」が必要です（区分所有法第62条）。改正では老朽化・被災マンション等の一定要件を満たす場合に、この要件を4分の3程度に緩和することが検討されています。

管理組合が機能不全に陥ったマンションへの行政関与の仕組みが強化されます。区分所有者が管理組合の役割を果たせない場合に、裁判所が管理者を選任する制度の整備も検討されています。

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A. 改正法の詳細な施行日は2026年5月時点で法整備が進行中です。試験では「改正の概要・趣旨・主要変更点」が問われますので、国土交通省の公式発表や宅建・マン管試験の法改正情報を定期的に確認してください。

A. 改正内容によっては管理規約の見直しが必要になる場合があります。特に建替え・解消に関する規定が管理規約に含まれている場合は、改正法の内容と矛盾しないよう専門家（マンション管理士）に相談することをおすすめします。

A. 宅建試験では権利関係14問のうち区分所有法は1〜2問程度の出題です。ただし法改正年度の翌年は改正内容が出題されやすい傾向があり、2026年改正が施行された場合は2027年以降の試験で出題が予想されます。

【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。独学・通信講座で四冠を取得した経験から、受験生が本当に困るポイントを実体験ベースで解説します。

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宅建士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士合格。現在はサラリーマン兼大家業に従事。

不動産資格四冠全て合格した見識、さらに国交省やe-Govの最新統計データを基に情報発信中。