※本記事の情報基準日：2026年5月（令和8年度試験対応）
区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）は宅建試験の権利関係で1〜2問出題されます。マンションの管理組合・管理規約・総会の運営ルールを規定した重要な法律です。試験頻出ポイントを体系的に整理します。
区分所有法の基本概念
区分所有法は、分譲マンション等の区分所有建物に住む人たちのルールを定めた法律です。区分所有建物とは、1棟の建物を独立した各部屋（専有部分）に分けて別々の人が所有する建物のことです。
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 専有部分 | 各区分所有者が単独で所有する部分（部屋・バルコニーの内側等） |
| 共用部分 | 全員で共有する部分（廊下・エレベーター・外壁等） |
| 法定共用部分 | 構造上当然に共用部分（廊下・階段等）—規約不要 |
| 規約共用部分 | 本来は専有部分だが規約で共用とした部分（集会室等）—規約と登記が必要 |
| 敷地利用権 | 専有部分と切り離せない敷地の利用権（分離処分禁止） |
管理組合・管理者
- 管理組合：区分所有者全員が構成員となる団体。強制加入（脱退不可）
- 管理者：管理組合の代表者。区分所有者以外でもなれる（管理会社など）
- 管理組合法人：区分所有者数と議決権各4分の3以上の決議で法人化可能
集会（総会）の議決要件（超頻出）
| 決議事項 | 必要な賛成割合 |
|---|---|
| 通常の管理・保存行為 | 過半数（区分所有者数＋議決権） |
| 管理規約の設定・変更・廃止 | 4分の3以上（区分所有者数＋議決権） |
| 共用部分の重大変更 | 4分の3以上（区分所有者数＋議決権） |
| 管理組合法人の設立・解散 | 4分の3以上（区分所有者数＋議決権） |
| 建替え決議 | 5分の4以上（区分所有者数＋議決権） |
「4分の3」と「5分の4」の使い分けが試験頻出です。建替えのみ5分の4が必要と覚えておきましょう。
集会の招集・開催ルール
- 原則として年1回以上の集会を開催する義務がある
- 招集通知は少なくとも集会の1週間前に発する（規約で伸縮可能）
- 区分所有者数・議決権の各5分の1以上の請求があれば管理者は集会を招集しなければならない
- 区分所有者全員の同意があれば集会を省略できる（書面・電磁的方法による決議）
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よくある質問（FAQ）
Q. バルコニーは専有部分ですか、共用部分ですか？
A. バルコニー（ベランダ）は共用部分です。ただし各区分所有者が専用使用する権利（専用使用権）が与えられているため、勝手に撤去・大幅改造はできません。ガーデニング用品の設置や簡単な修繕は可能ですが、避難経路になっているため物の置きすぎには注意が必要です。
Q. 管理規約の変更に反対した区分所有者はその変更に拘束されますか？
A. 4分の3以上の多数決で可決された規約変更は、反対した区分所有者も含む全員に効力が及びます。ただし規約の変更によって「特別の影響」を受ける区分所有者がいる場合は、その者の承諾が必要です。
Q. 区分所有者が管理費・修繕積立金を滞納した場合はどうなりますか？
A. 管理組合は滞納者に対して請求・訴訟・競売申し立てが可能です。区分所有法第7条では、管理費等の滞納に対する先取特権が認められており、他の債権者に優先して回収できる場合があります。
まとめ
- 区分所有者全員が管理組合の強制加入メンバー（脱退不可）
- 集会の議決要件：通常は過半数 / 規約変更・重大変更は4分の3 / 建替えは5分の4
- バルコニー・廊下・エレベーターは共用部分（専有部分ではない）
- 2026年区分所有法改正で「解消決議」制度が新設予定（建替えより要件が緩和見込み）
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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。独学・通信講座で四冠を取得した経験から、受験生が本当に困るポイントを実体験ベースで解説します。
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