不動産投資の確定申告：経費になるもの・ならないものの完全ガイド2026

※本記事の情報基準日：2026年4月

不動産所得の計算式と必要経費

不動産投資の確定申告で最重要なのが「必要経費」の正確な把握です。不動産所得は「総収入金額（家賃等）－必要経費」で計算され、必要経費を正しく計上することが節税の基本です。

不動産所得の計算式
不動産所得 ＝ 総収入（家賃・礼金・共益費等） ー 必要経費
不動産所得がプラスなら他の所得と合算して総合課税
不動産所得がマイナスなら他の所得と損益通算可（土地取得の借入金利子分は除く）

経費になるもの一覧（具体例付き）

経費項目	具体例・注意点
固定資産税・都市計画税	物件にかかる年間の固定資産税・都市計画税の全額
減価償却費	建物部分の取得価額を耐用年数で割った年間額（最大の節税効果あり）
ローン利息（借入金の利子）	元金返済は不可。利息部分のみ経費算入可
管理委託料・管理費	管理会社への委託料、マンションの管理費・修繕積立金
修繕費	現状維持・原状回復のための修繕（資本的支出は減価償却が必要）
火災保険料・地震保険料	全額または按分額。長期一括払い保険料は年数按分
税理士・司法書士費用	不動産所得に係る帳簿作成・確定申告代行の費用
交通費	物件管理・入居者対応・内覧のための交通費（記録が必要）
通信費	不動産管理に使うスマホ・インターネット料金の業務按分額
広告宣伝費	入居者募集の広告費用（不動産業者への仲介料等）
損害賠償金	物件の瑕疵等に起因する損害賠償金

経費にならないもの（落とし穴）

• 元金返済（ローンの返済額）：最も多い誤り。ローンの「元金」部分は経費にならない（「利息」のみ可）
• 生活費・個人的な旅行費：物件視察と称した私的旅行は認められない
• 資本的支出：修繕ではなく価値を高める工事（増築・設備グレードアップ等）は一時経費でなく減価償却が必要
• 自分への給与：個人の不動産所得の場合、自分への「給与」は経費にならない（法人化すれば可能）
• 購入時の仲介手数料・登記費用：物件取得にかかった費用は「取得費」として減価償却または譲渡時の取得費算入で処理する

減価償却費の計算方法

減価償却費は不動産投資最大の節税ポイントです。建物（土地は不可）の取得価額を法定耐用年数で按分して毎年経費計上します。

構造	法定耐用年数	年間償却率（定額法）
木造・合成樹脂造	22年	0.046
木骨モルタル造	20年	0.050
鉄骨造（3mm以下）	19年	0.053
鉄骨造（3mm超〜4mm以下）	27年	0.038
鉄骨造（4mm超）	34年	0.030
鉄筋コンクリート造（RC）	47年	0.022

中古物件は「簡便法」で耐用年数を短縮できます。（耐用年数 ー 経過年数） ＋ 経過年数 × 0.2 で計算。築古物件ほど短期間で大きな減価償却費を計上できるため、節税効果が大きいのが特徴です。

青色申告特別控除65万円の活用

• 青色申告で複式簿記（e-Tax提出）をすると、最大65万円の特別控除が受けられる
• 白色申告の場合は特別控除なし。青色申告の10万円控除は簡易な記帳でも可
• 青色申告を選択するには、開業届（または青色申告承認申請書）を税務署に提出する必要がある
• 事業規模（おおむね10室以上のマンション経営または5棟以上）の場合は事業的規模として扱われ、青色申告で専従者給与・貸倒損失の全額控除が可能になる

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【監修者】ゆうぜん｜不動産四冠ホルダー（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・賃貸不動産経営管理士）。自ら不動産投資・売却・管理を経験した実務家として、正確で実践的な情報をお届けします。※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・投資助言ではありません。